破产频传？2019房企破产数量并无大幅增长，但生存压力较大

南都周刊记者 王晓珊

2019年，房企破产的消息时有传出，且破产数量屡屡引发市场热议。

然而，中指研究院12月17日发布的《房企破产报告》显示，大部分房企仍处于破产流程初期阶段，实际破产数量较去年并无大幅增长。

房企破产并无大幅增长

人民法院公告网显示，截至12月17日，以“房地产+破产文书”为关键字可检索出509条破产文书，然而若以企业为单位计算，实际上数字要更小。

中指研究院指出，截至2019年11月，以企业为单位的话，剔除部分重复企业及非房地产企业，共计330家房企发布了破产相关文书。

相比往年，数量并无大幅增长。即使在房地产市场环境良好的年份，每年也有将近300家房企发布破产相关文书。

据统计局数据显示，2018年底全国有97938家房地产开发企业，2019年若以330家发布破产文书的房企数目来算，占比仅0.34%，相对于总量来说，破产房企并不多。

值得注意的是，2015年很多企业“消失”，当年房地产企业数量一度净减少771家，当年破产的企业应该更多，2019年破产企业相对于2015年的来说数量还不算多，而2014年房地产企业破产数量超过2000家。

实际上，房企破产流程漫长且复杂，中指研究院指出真正破产的房企仅有43家。

房地产企业的破产流程中间会有破产申请、法院裁定受理、债权人会议、财产变价分配、甚至被申请破产或债权人会议后又申请重整自救、中止破产程序等都会有相关的流程与公告。

上述的330家发布破产文书的企业中，大部分发布破产文书企业仅进入初期阶段。

通常，在多次债权人会议后，债权人才能决议出究竟是继续执行破产清算程序，还是申请重整或和解，此时并不能判断企业是否会破产。值得关注的是，330家企业中，涉及重整的共计56家，这其中27家的重整计划已获法院裁定批准，这意味着这些企业已经成功存续下来。

中小房企生存日益艰难

虽然房企破产数量并未如之前媒体报道的那么严重，但中小房企生存压力大是公认的事实。

克而瑞研究中心认为，根据破产的房企情况来看，主要以三四线的中小型房企为主，这些房企实力较低，抵御风险能力较弱。

目前，房地产行业分化严重，中小企业生存压力增大，规模扩张受到挤压，百强房企占据的市场份额逐步扩大。

媒体报道显示，2018年前10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。

2019年前三季度，TOP3房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点；TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，规模房企竞争优势进一步深化。

作为一个资金密集型行业，房地产开发需要大量资金支持，一旦运转中的环节出现资金问题，多米诺效应被触发，将循序蔓延到字房企经营困顿甚至倒闭破产。

随着中小房企生存压力持续加大、破产数量明显增多，以及兑付问题频发，金融机构及银行等更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企，规模房企的融资优势更加显著，房企在融资上也呈现向头部房企集中的趋势。

克而瑞研究中心指出，在马太效应下，头部房企将会占据更多的市场份额。随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求，房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

房企融资难度增加

今年以来，“房住不炒”是房企调控的总基调。12月12日，中央经济工作会议在北京举行，会议继续强调房住不炒，意味着中央层面政策继续保持稳定，调控方向不会出现大调整。

因此，在房地产融资上也会持续收紧。克而瑞研究中心报告显示，2019年5月发布“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，开启更深层次的新一轮的融资收紧，接下来的7，8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

在此情况下，房企整体融资难度和融资成本均在上涨。2019年前10月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.52个百分点。

与此同时，房企信托渠道继续收窄。根据用益信托网统计，今年1-11月，投向房地产领域的信托金融为8744.3亿元，同比增长4.9%，自自2019年7月起至今，信托融资规模逐月下降，11月降幅有所收窄，11月信托融资为556.6亿元，环比下降6.6%，同比下降22.8%。

房企在国内融资渠道受限后，不少房企通过在海外进行美元融资来缓解资金压力。

中原地产研究中心数据显示，截至11月，2019年房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。仅仅11月，房企计划发布美元融资超过50亿美元，当月美元融资刷新年内单月纪录。

“今年已经有超过25次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。特别是对于过去几年高杠杆的房企来说，当下面临巨大的资金压力。”中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时说道。

中指研究院表示，房企面临破产主要有两个方面原因：一是企业自身管理制度落后、运营效率较低、产品缺乏竞争力、布局单一企业没有及时优化于挑战，一旦市场进入平稳或下行期，企业销售去化以及融资等问题将形成较大压力；另一方面，部分房企前期的业绩高增长促使企业自信心急剧扩张，在业务发展方面铺摊子过大，激进的多元化拓展拖累了企业的发展速度。