有时候巧合就是这样不期而遇，就像上天提前设计好的一样。

最近 ，央妈公布了《2020年1月金融统计数据报告》，里面提到1月末，广义货币（M2）同比增长8.4%，余额202.31万亿元，已经突破200万亿大关。

也就是说，过去一年，中国增发了8.4%的货币，约有15.6万亿元人民币进入市场。

恰巧的是，上个月国家统计局发布全国房地产销售和投资情况显示，2019年中国商品房销售额为15.9万亿元。

虽然央妈增发的货币不会一下子进入楼市，但是看到这两个如此接近的数字，难免人们的预期会认为早晚都会流入楼市，毕竟楼市作为吸收闲置货币的蓄水池，已经不是一天两天的事了。

那么，这串数字背后到底有何深意？接下来的楼市会怎么走？

.01

什么是M2？

在经济学上，货币分为M0、M1、M2，它们是反映货币供应量的重要指标。

具体含义如下：

M0（流通货币）=目前市场实际流通中的现金

M1（狭义货币）=M0+活期存款（包括企业活期存款、机关团体部队存款、农村存款、个人持有的信用卡类存款）

M2（广义货币）=M1+准货币（城乡居民储蓄存款、企业存款中具有定期性质的存款、信托类存款、其他存款）

不懂？咱们再说简单一点。

M2=现金+活期存款+其他定期存款。

其中有一大部分是不在市场上流通的，例如公积金、理财产品等，但是它们却随时可以直接变为现金流入市场。

如果短期内它们大量变现，被用来购买社会上的物资，最终就会引发物价上涨，通货膨胀。

举个简单的例子，这次疫情，大量的资金被用来购买口罩，造成口罩的价格上涨。

同理可得，如果这部分资金被用来买房，房价就会面临上涨。

.02

M2和房价有什么关系？

在回答这个问题之前，你先要知道这次M2已经突破200万亿大关，是什么概念？

2013年才100万亿元，不到7年翻了一倍！

从数字上来看，货币存在超发的迹象，也会引起通货膨胀。

但是从官方公布的数据来看，却几乎感觉不到物价上涨。

去年12月，CPI同比上涨4.5%，增速与11月持平，其中食品价格涨幅巨大，达到12.9%，最大的贡献自然是猪肉（其他食品的价格还是很稳定的），而其他的涨幅也不大。

而去年同期（12月）的M2，同比涨幅为8.7%，这些新增的货币也没有造成物价上涨。

为什么会这样？难道货币没有超发？

真正的原因，其实是官方的统计数据中缺了一个重要的因素，房价。

如果把房价加进去，情况可能会让你大吃一惊。

上面蓝色那条线是考虑房价之后的CPI同比增长走势。可以看到，近10年来，CPI大部分时间是在5%以上运行的，2016年还超过了15%。

所以，统计局为什么不把房价因素加进去，你懂的。

如果仔细一点看，图中M2的同比走势其实和考虑房价之后的CPI同比增长走势是基本吻合的，呈现同涨同跌的现象。

如果从四大一线城市的房价综合指数来看，这种趋势则更加明显。

所以，M2的货币是否有超发，以及去了哪，相信也不用我再多说了。

.03

未来房价怎么走？

M2超发的货币流入楼市，会导致未来的房价飞涨吗？

答案相信大家都很清楚，绝对是不可能的了。

当然，你也不妨看一下这张图。

可以看到，近10年来，M2总体的增速是在下滑的，特别是从2016年开始，从10%以上，近乎断崖式地跌到8%左右。

对楼市有了解的都知道，2016年正是中央首次提出“房住不炒”定位的一年，而去年7月中央更是首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这些严厉的定调背后，自然离不开飞涨的房价。

特别是一线城市的住宅投资年化收益，基本都是10%，2015-2016年有的还冲到了60%-80%，直接秒杀股神巴菲特。

而任泽平前两天在微博也说到，通过测算发现，过去四十年，少数一二线城市的地价房价的确跑赢了M2这台印钞机。

至于房价，在中央的定调没有松口之前，大概率还是以横盘为主。

未来随着M2的增速继续下滑，市场分化会越来越明显，不排除会有更多像鹤岗那样出现白菜房价的地区。

但是房价下跌只是局部的，毕竟地产还是很多经济体用来抵押的资产，如果房价暴跌，既会造成企业资不抵债（看看日本消失的20年就知道了），其次也不符合中央“三稳”的目标。

当然，今年还是国家十三五规划的收官之年，虽然疫情严重影响经济运行，但目标还是要完成的。

在此背景下，国家必然会逆周期刺激经济，楼市也会迎来迟到的“小阳春”，但是再如何刺激，房价飞涨的时代已经一去不复返。

.04

未来调控政策怎么走？

最后，说一下最近各地陆续出台的救市政策，主要分为两类：

一类是救开发商，90%的新政都是直接包扎、输血。

例如：

无锡出台十七条政策，包括放宽预售条件、税收减免、允许延期缴纳土地出让价款等。

西安发布十条措施，包括可分期缴纳土地出让价款、允许变更出让款缴纳期限、延期不计入违约期等。

苏州发布新政，包括不统一要求现房销售，加快工业用地供应、保障产业项目落地、调整交地、开竣工等履约要求等。

......

第二类是救购房者，力度大，拳拳到肉。

例如：

湖南衡阳上线救市17条，有新房二手房补贴契税、车位补贴1000元/个、本科买房补贴5万等。

苏州相城区印发6条措施，最核心的两点是本科可直接落户、工作满3个月的高技能人才在相城区购房不受户籍、社保和积分的限制。

河南驻马店出台17项新政，当中重磅提及上调公积金贷款额度、首套房最低首付比例由30%下调到20%、各类人才买房补助200元/