从3月1日开始，到8月31日，银行可能要喊你回去“重签”房贷合同了！

近期，工行、中行、建行、招行、农行、兴业、邮政、交行、浦发9家银行已分别发布通告：根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求，银行所有存量房贷利率的计价方式要转换为“LPR+点数”或者固定利率模式。办理时间，从3月1日开始至8月31日。

也就是说，如果你仍在还个人住房贷款，就需要去以上9家银行重新签贷款合同。

以中国建设银行为例：

1、需要重签的：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）；

2、不需要重签的：2020年12月31日前到期的贷款可不转换；

3、定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换；

4、等价转换的，转换时点利率水平保持不变。如，有人的房贷利率是打7折的，是3.43%，重签合同后还是3.43%，只不过是计算方式变了。

5、携带证件

（1）本人办理时，需携带本人身份证件原件。

（2）委托他人办理时，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。

房贷利率将如何转换？

根据我国官方数据显示，2019年9月末时，个人住房贷款余额为29.05万亿元，而在2019年第四季度末时为30.07万亿元。这也就意味着近30万亿的存量房贷，即将迎来计价方式的巨大变化，对拥有房贷的家庭影响深远，这次改动影响数亿人。

• “重签合同”

由于之前都是旧基准利率浮动的贷款，很多都要进行一次转换，大家可以理解为“重签合同”。

按照之前央行官网公布的“存量房贷”的利率政策来看，就是由“基准利率+上浮多少”，转成“LPR+基点”。所以，未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准，房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。

• LPR加减点

在2月20日新一期的LPR报价中，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.05%，较上一次下降10个基点；5年期以上LPR为4.75%，相比之前下降5个基点(房贷基本都是5年期以上)。

加减点就是地方银行根据基础值，自己做出调整。可以根据银行自己的情况，当地的经济情况、和当地居民的需求，看是加一点还是减一点，更加注重“因地制宜”的效果。

这份关系千家万户的选择题，选A。

每一个正在还房贷的人，都会有一次至关重要的选择机会。

实际上，不仅是房贷，还包括消费贷、商用房（公寓、商铺、写字楼）贷款、个人经营贷，只要是此前跟基准利率挂钩的贷款，都要进行这次转换。

你将有两个选择：

A选项，是和“打折”模式说拜拜，转换为挂钩LPR的“加基点”模式，并选择重定价周期。

B选项，就是按照你当前的房贷利率，转换为固定利率，再也不不变。

这份关系到千家万户房贷的选择题，答案选A。

为什么？这是一道数学题，用具体的案例来分析一下。

假如你有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。

当前的基准利率是4.9%，因此你最近的贷款利率是4.41%。

而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果选择了A：

那么按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率计算方式将变为“LPR-0.39%”，即固定加点值为负39个基点。

重定价周期选择1年，那么每年到了重定价日，银行就会根据最近一个月的LPR，给你重新计算利率。

这时候，假如LPR降到了4%，那么你的利率就是3.61%。

假如LPR降到了3%，那么你的利率就将是2.61%。

这种绑定了LPR的“加点”浮动模式，只要LPR下降，都可以享受到降息的好处，只是幅度大小的区别而已。

但如果你选择了B：

同样，按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率水平就固定为4.41%。

以后不管LPR怎么降，都跟你无关。

这个道理，无论你原来的合同约定利率折扣，是多是少，都是相通的。

不同的折扣，只是换算成不同的“加点”幅度而已。

具体看图↓

转换一旦完成，加点值就固定了，随着LPR的调整来浮动。

假如未来LPR降到了3%，那么1.2倍房贷的人，利率将为4.08%。7折房贷的人，利率将为1.63%。

都比目前利率低得多。所以，为什么要把它变成固定利率呢？

来看南京，目前，南京大部分银行的首套房利率上浮85个基点，即房贷利率5.65%，如果按照5年期以上LPR，也就是4.75%来算，房贷利率5.6%。如果以贷款200万，期限30年，最新房贷政策计算，则每个月还款11482元，相比降息前每月还款11545元，每月少还63元，总利息少还2.27万元。虽然不多，但房贷利息和买房成本确实在降！

选择LPR挂钩，也是押注国运。

当然，凡事无绝对。你可能会问，万一出现LPR上升的情况呢？

这样一来，LPR加点利率，岂不是就比目前利率更高？

从大趋势来看，这种可能性基本不存在。世界各大经济体，利率都在下降，甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。

中国的贷款利率，是全世界中上水平。

比如，2019年5月全国首套房贷平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%。

以20年期贷款为例，全球房贷最低的地区是：

日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。

丹麦的Nordea银行，近期已经推出了固定利率0％的20年期贷款。

利率下降，对于激发经济活力，有很大的好处。所以中国一直在努力，推动实际利率有效下降，帮助企业发展。

去年11月，中国人民银行原行长周小川就表示，我们的利率并没有像很多发达国家那么低，有空间应对货币政策的扩张。

“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

你仔细研究这句话的意思。

只是尽量避免、快速地进入，而不是不进入，更没提利率上涨。

就在2月20日，跟房贷利率相关的5年期以上LPR，再次下降5个基点，到了4.75%。

幅度虽小，却再次印证了一个长期判断：

中国步入低利率时代，很可能就在不远的将来发生，甚至负利率，也不是完全不可能。

那时，选了固定利率的人，真的会后悔莫及。

所以，上述的数学题，不会算也不要紧，只需要记着这一点：

选择LPR挂钩，某种程度上也是押注了国运。

最后，这件事是影响长远的事，如果你接到银行的通知，记得及时处理，不要耽误。

千万不要错过，这个来自央行的大礼包。

(综合：楼市黄大大、房地产培训师)