视点丨房地产市场逻辑面临重构

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周雪松

2021年，房地产行业进入新的周期，专家在接受采访时表示，“随着房地产市场回归理性，‘高质量经营发展’新阶段的到来，市场逻辑面临重构，以‘稳健’为发展灵魂，房地产企业战略也面临着重置或升级。”

日前，由可研智库主办，亿翰智库联合主办的“2021中国房地产业组织管理峰会”暨“中国房地产企业（第二届）CHO联席会”举行。原建设部副部长刘志峰在致辞中表示，对目前房地产行业存在的风险要理性分析，行业规模不可能一直保持高增长态势，市场波动是正常的。大多数房地产企业仍为稳字当头，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。　　

城镇化仍是房地产

行业的制度红利

刘志峰表示，11月份房地产行业稳中有进，集中体现在房地产信贷政策边际改善、销售投资新开发，土地购置等行业数据全面回升、二手房成交温度回升、土地成交规模环比上涨、流拍现象明显改善、房企融资开始解冻五个方面。

刘志峰认为，未来五年房地产行业规模有望保持在年均10亿-13亿平方米。城镇化仍是房地产行业的制度红利，未来五年全国城市人口将增加4500万以上，将带动大于14亿平方米的增量购房需求。改善性需求持续释放，成交比将继续提升。未来，行业将由高速发展转变为高质量发展，由粗放型发展转变为精细化发展，保持可持续发展和良性循环。

可研智库创始人、亿翰智库事业合伙人贾春晖对表示，2021年，高周转、高杠杆、全国化扩张型房企战略遭遇大范围停滞或收缩。未来，固有的企业发展战略将被重构。

在贾春晖看来，“如何制定匹配行业新周期的组织战略目标”已经成为每个房地产企业面前最迫切的问题。“共同富裕”目标的提出、《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》的出台以及“碳中和”时代背景，对行业发展提出了明确的指向。未来“公平与效率”“高质量发展”“绿色治理”是房地产企业需要重点关注的关键词。

房企须打造可持续发展组织能力

亿翰智库董事、首席研究员张化东在接受采访时表示，中央经济工作会议的三个新提法值得关注：探索新的发展模式、更好地满足合理住房需求和首次提出良性循环。房地产产品回归本源，组织关注的重点也将从追求规模发展速度转移到更高效、更有质量地满足产品需求上来。行业面临全新的发展模式，企业的组织变革也必然会发生，而未来行业的良性循环将建立在信用重建、效率提升、组织价值重塑上。

可研智库通过对行业特点的总结与经营数据的研究，得出五大观点。

一是2020-2022年，房地产市场至少面临三年的盘整周期，预计三年震荡周期至少持续到2022年6月。同时，2022年房企将进一步采取系统性的组织精简、人员优化以及效能提升动作。而TOP20房企下一步的组织效能提升，需要新的管理方法和工具做支撑。

二是对房地产企业来说，过度地深耕现有城市与一味地拓展高能级城市虽然可以带来短期的组织效能快速提升，但长远来看都不能达到组织效能的最佳表现。

三是规模化带来的集群效应虽可以帮助企业降本提效，但在成本管控水平不足的情况下，规模化背后造成的浪费与损失也是惊人的，成本管控水平不足的房企在规模扩张过程中的组织效能表现反而低于未扩张前的组织效能表现。

四是房地产人力资源顶层设计将被系统性强化，定位将全面转型。

五是新的行业生态将被重新构建。广大的市场依然存在，房地产企业未来可能会更清晰地分化出多种差异化经营模式，只要能够充分发掘差异化的核心竞争力，并将其发挥到极致，企业的组织效能水平就有机会达到边际顶点。同时，围绕自身的核心竞争力打造高质量、可持续发展的组织能力，企业终将迎来更具发展空间的新周期。

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马 原

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