《保利2022-2023年房地产行业》正式发布！ 以新发展模式推动行业更高质量发

《保利2022-2023年房地产行业》正式发布！ 以新发展模式推动行业更高质量发本站　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，加快构建具有中国特色的房地产新发展模式意义重大

　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，加快构建具有中国特色的房地产新发展模式意义重大。对房地产行业而言，新时代的首要任务，就是要以新发展模式推动行业更高质量发展。

　　房地产是一门“经济学”。“房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”，从党中央2016年底提出到现在已经6年，带来行业底层逻辑的变化。2022年我们提出房地产行业“五化”（去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化），深刻洞察了行业的变化趋势。

　　当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。中央对房地产行业提出了新的期望和要求，房地产行业的支柱地位得到重申。各方面要准确把握房地产行业新阶段的特征和规律，上下联动、多方参与、共同推进，加快构建新发展模式。

　　展望中长期，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。中国式现代化说到底是为了人民的安康和幸福，住房则是幸福感的重要指标。在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。

　　一是趋势修复，步入成熟稳健发展轨道。未来5年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新房及二手房年销售额合计将超20万亿元。

　　二是结构优化，形成更高水平的动态平衡。结构性的增长潜力集中于经济人口排名靠前的城市，这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济、人口持续增长，房地产市场仍处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。

　　三是动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。

　　行业层面，“三稳”目标已经形成共识。要完整、准确、全面理解“房住不炒”定位的深刻内涵，坚持“市场的归市场，保障的归保障”原则，畅通住房流通体系，保障居民财富稳健增长，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。同时盘活挖潜存量房源，调动社会各方力量加快实现“租购并举”。

　　企业层面，高质量发展成为必由之路，不能再走“三高”的粗放式发展道路。要回归真实居住需求，保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。

　　总的来说，我们坚定看好中国房地产行业。未来房企的核心竞争力，关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，房企必须坚持长期主义导向，重塑“以客户为中心”的商业模式，通过体系化建设提高综合竞争力，才能实现长期持续健康发展。

　　2022年，由于超预期因素频发，房地产市场出现深度调整。房企“暴雷”，购房人“停贷”，“三稳不稳”引起中央的高度重视。这一年，从部委到地方，稳市政策贯穿全年，成为房地产市场调控频率最高的一年。

　　2022年底，中央经济工作会议明确提出，着力改善预期，扩大有效需求，确保房地产市场平稳发展。供给端政策应出尽出，一系列金融支持政策持续发力。需求端将“住房改善”作为“三大内需”之首，以更大力度支持刚性和改善性住房需求。开年以来，广东等多个省份召开高质量发展大会，迅速打响“稳经济”保卫战。

　　近期，我国经济运行出现企稳回升态势，一些国际组织调高了2023年中国经济增速的预期。房地产主要经济指标出现积极变化，市场热度有所恢复。但我们也要认识到，市场修复是一个长期艰巨的过程，保持预期稳定仍然重要，要谨慎出台收缩性政策。

　　短期看，虽然市场完成筑底仍需时日，但发生系统性金融风险的可能性不大。中长期看，由于人口拐点的到来，社会各界对房地产的预期并不一致。房地产与经济如何重回良性循环？进一步发展的空间和机会在哪里？

　　本次将从真实客户的视角出发，探讨潜在需求、价格预期、结构性矛盾和发展质量等问题，旨在厘清我国房地产行业当前阶段的关键特征和逻辑。

　　我们在去年提出，行业总量规模见顶，但整体仍处于成熟期，有可能开始构筑成熟期“右肩”。2022年市场规模从18.2万亿的峰值降至13.3万亿，这是自2017年我们提出“峰值时代”以来，全国商品房销售金额首次出现减量。

　　随着“房住不炒”深入人心，本轮投机类需求已基本出清，入市的基本都是真实的居住需求。当前规模接近全国房地产市场潜在需求的中枢水平，甚至已经出现一定程度的“超跌”。保利发展去年底对部分主要城市的市场需求、土地供应和库存情况进行了详细盘点和测算，得到以下结论：2023年主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，后续市场容量不会出现单边持续下滑，将保持在一定的规模区间内合理波动。

　　房地产市场就是经济、人口等基本面的映射。房地产与宏观经济是一个相辅相成、相互促进的关系。回顾发达国家房地产发展史，经济、人口是不同市场形态背后的根本支撑。比较2008年美国、1991年日本两次房地产市场下行，可以发现美国的恢复力更强，而日本的调整幅度大、持续时间长。

　　主要原因在于，2008年后美国经济保持中速增长，海外移民持续流入，总人口年均增长200万，基本面有良好的支撑。房地产市场从峰值滑落后，并没有持续萎缩，而是在2012年开始温和回升，2020年已恢复至接近峰值九成。新房年销售套数从2009的40万套恢复至近两年的60-70万套，二手房年销售套数从400万套恢复至500-600万套。而日本经济长期维持年均仅1%左右的增长，人口总量负增长、结构恶化，导致房地产市场复苏的内在动力衰减。

　　我国经济有希望、有能力保持长期平稳发展。党的二十大报告提出基本实现中国式现代化的目标，到2035年人均国内生产总值将达到中等发达国家水平；有望实现经济总量、人均收入翻一番，每年仍将贡献全球30%的经济增长。我国头部城市将进入世界一线城市序列，千万级人口城市将增加至9个，五百万级人口城市增加至18个，经济发展、产业和人口流动仍有巨大空间。

　　城镇人口仍处于较快增长阶段。从常住人口城镇化率看，我国与发达国家相比仍有15个百分点的提升空间，将新增3亿城市人口，每年仍有千万级的进城人口。从户籍人口城镇化率看，我国仅46%，离全球平均水平仍有12个百分点的距离。户籍地与居住地分离的人口达到3.9亿，户籍制度改革加快新市民在城市落户。大规模的“乡-城”“城-城”的人口迁移下，住房的区域不平衡和结构性短缺问题突出，带来结构性增长潜力。

　　人口质量将显著提升。李强总理指出，我国接受高等教育的人口已超过2.4亿，“人才红利”正在形成。中等收入群体在未来15年将翻一番，超过8亿。从发达国家的现代化进程看，随着城镇化率的提升，人均收入将实现快速增长。我国新型城镇化与共同富裕有望实现同步发展，带动支付能力持续提升。

　　经济发展、人口迁移和质量提升仍将对住房消费形成支撑，房地产市场仍将是一个巨大的市场。未来5年，新房市场规模将维持10万亿元以上，新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。

　　根据经济学财富积累的“仓库理论”，“财富仓库”一般是指收藏品、不动产等实物资产，但其财富价值并不受物理限制，可以跟随社会财富的增长而同步增长，能够抵御通货膨胀，不会变相贬值。

　　住房作为一种成熟的资产配置手段，天然具有保值功能。美国等大多数国家的房价长期匹配经济发展、居民收入和物价水平。从中长期看，房价大部分时间都呈现稳中略升趋势，上升速度与名义经济增速和物价指数成正比。（国家信息中心经济预测部，《对房价上涨的仿真测算及调控建议》）

　　我国近十年的房价涨幅，也处于GDP与CPI之间，围绕人均可支配收入合理波动。不动产价格保持长期向上的根本原因在于稀缺性、刚性成本及内生调整力。

　　首先，人多地少是我国基本国情，土地资源是粮食安全的基础和稳定“内循环”的基石，必须严守18亿亩耕地红线，从根本上来讲土地是稀缺的。

　　其次，征地成本存在刚性，土地出让支出主要是征地拆迁补偿、土地整理等。如果土地价格无法覆盖转化成本，土地难以形成供应。

　　最后，土地和住房供应具有较强的内生调节机制：各地政府会根据地价、商品房库存及去化情况调整供地节奏；房企也会根据市场售价和成本调整供应，当售价低于盈亏平衡线时，投资开发自然会减少。

　　国际经验充分证明了房价下跌、资产价值“缩水”将形成严重的负面外溢效应。从美国次贷危机、日本“失去的30年”看，如果任由资产价格持续下跌，会引发资产负债表衰退及一系列的恶性循环，对社会各方利益造成不良影响：金融机构抵押物价值缩水，将降低金融资源支持实体经济的能力；持有房产的家庭财富“缩水”，负面的财富效应抑制消费能力；实体经济受到冲击，所有人的就业和收入都将受到影响。

　　住建部部长倪虹指出，我国房地产可以概括为“456”：房地产的相关占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。一方面，房地产作为支柱产业“牵一发动全身”，对稳定经济大盘有重要意义。另一方面，住房是我国居民重要的财富。保持资产价格稳中略升，符合最广大人民的根本利益，能更好保障人民群众的获得感、幸福感和安全感。

　　“房住不炒”，强调住房的居住属性，但并不是否定住房的资产属性。“有恒产者有恒心”，住房在较长的时间周期中，为居民在结婚、教育、养老等不同人生阶段，提供了必要的生活载体和有力的财富支撑。居民通过持有合理数量的住房，进行家庭资产配置，增加财产性收入，有利于扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕的目标。

　　作为行业龙头企业，我们始终强调，有效的行业调控是必要的。要防止价格出现大涨大跌，避免像日本、美国那样由于非理性高热而酿成危机。我们坚信，在“房住不炒”定位下，市场回归真实居住需求，波动性将明显减少，行业中长期稳健发展的确定性更强。

　　前几轮周期中，城市分化主要呈现“一线城市引领，三四线跟随”的“雁行模式”；2017年开始呈现“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转”特征；到2020年，出现跨能级、跨区域的“超级分化”。2022年，我们提出“有效市场边界”收缩，具有真实居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。

　　如果我们单看综合实力排名前10%的城市，常住人口占全国30%左右，经济总量占全国40%以上；新房规模占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近60%，并且近四年占比仍在不断提升。房地产市场的不平衡远超过经济和人口的不平衡。

　　这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，城市生命周期仍在往上，房地产市场处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。

　　从总量看，区域的结构性矛盾逐渐缓解，正在走向更高水平的供求均衡。近年土地供应向主要城市、核心区域集中，低能级城市土地成交规模占比下降，带动市场规模进一步集中，供需结构呈现优化趋势。以上海为例，在新增供应的带动下，2022年新房市场规模同比实现了正增长。

　　从房价看，分化特征更加明显。主要城市近10年房价涨幅高于全国水平，即使是2022年均价仍实现结构性上涨，市场表现更加平稳健康。

　　今年我们尝试从区域经济和产业角度，深化“有效市场边界理论”，寻找住房需求背后的深层次决定因素。

　　一个城市或区域经济总量、产业结构的趋势性变化，一方面决定了城市筑巢引凤的能力，吸纳更多、更高层次的人才留存；另一方面决定了城市的造富能力，居民收入水平的高低取决于支柱产业的发展水平。两者叠加，最终决定了住房需求的增量空间和支付水平。

　　因此，城市分化是常态，也是动态。未来70%-80%经济新增长动能将发生在城市群、都市圈。但“三十年河东、三十年河西”，区域经济和产业发展是一个动态演变的过程。

　　一些城市通过抓住产业新趋势、新赛道，提升城市价值。以合肥为例，凭借“风投城市”模式，形成“芯屏汽合”(集成电路 新型显示 新能源汽车 智能合成)急终生智”(应急安全 智能终端 生物医药 人工智能)的新兴产业格局，吸引了丰富的高素质人才，产生了大量的市场需求和购买力，本轮市场表现更加稳定。另一些城市尽管暂时面临经济增长压力，但仍具备后发优势，可凭借区域重大战略承接产业转移，形成增量人口和住房需求。

　　全国商办物业已经超前供应。商办市场比住宅市场提前四年见顶回落，去化周期不断延长，部分核心城市的商办业态也出现空置率高企。商业性质的公寓，明显供过于求，与住宅价格的比值持续下降。

　　不合理车位配比造成资源浪费，不符合高质量发展要求。当前老城区、中心区域存在车位不足的问题，但郊区、低能级城市的车位规划和供应已经超过发展需求，形成了大量资源闲置和库存积压。

　　业态失衡的局面需要及时扭转。增量方面，要尊重市场真实需求，降低一二线中心区域的商办比例，新增资源更多用于住宅用地，推动职住平衡；合理规划车位配置，降低城市外围的车位配比要求。存量方面，部分地方正采用“红地”（商业用地）变“黄地”（住宅用地）的方式，调整过剩的商业用地，逐步有条件转为住宅用地，释放更多优化空间。

　　过去我国房地产市场主要由金融拉动，房价与M2强相关，现在增长动能则更多来自于经济增长和收入提升。住房需求量与质的均衡提升，将为中国房地产市场带来新的空间和机会。

　　从“有房住”到“住好房”，人民群众对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要，对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求。

　　我们尝试从“中位数”打开我国居民住房的真实结构。「“中位数”是联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构通行的房价统计方法。房价中位数是居于排列中间位置的房价（将所有成交案例从高到低排序，选择位于中间位置的样本值）。相比起“平均数”，中位数不易受极高值或极低值影响」。过去20多年房地产市场快速发展，平均房价持续上涨，大家理所当然地认为居民住房已经很贵，品质也足够好。但保利发展作为长期深耕主流城市、主流需求的代表性企业，从真实的客户视角出发，看到的事实并不一样。

　　“中位数”比“平均数”更能客观反映实际情况。特别是在极端数值较多的情况下，房价中位数能够更准确地反映一般老百姓购买的主流商品房面积和价格水平。正如大家对平均收入的“认知偏差”一样，我国居民人均可支配收入达到3万元以上，但实际上6亿人每月平均收入也就1000元左右，仅1亿人月收入超过5000元。

　　从保利发展成交数据看，住宅产品成交单价、总价的中位数比平均数分别低了5000元、70万元，呈现明显的“哑铃型”结构。

　　从重点城市成交数据看，在2022年所有成交的住房中，成交总价低于平均数的套数占比为62%。在共同富裕背景下，人民群众消费能力和意愿将不断提升，产生海量的居住品质改善需求，为行业稳健发展提供源源动力。

　　我国住房早期粗放式发展解决了“有房住”的问题，但离“住得好”还有漫长的路程。大量存量房建成于2000年以前，商品房占比低，质量较差。2000年以后，商品房快速发展。但前10年，房价一直保持在低位，受限于成本，房屋建造标准普遍不高，品质也较低。后10年，房价快速上涨，但开发商缺乏动力和能力提升品质。缺乏动力是因为核心区域供不应求，只要品质不是太差，都“不愁卖”；缺乏能力，是受各种限制性政策影响，“房地价缝差”太窄，品质提升空间受限。

　　品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会。从发达国家看，美国、英国、澳大利亚的存量房流通率峰值在5%-6%，而我国当前仅1%-2%。以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。

　　当前限价政策逐渐放开，为提高住房品质创造了空间。在右肩的“品质时代”，房地产市场将进入买方时代，客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面都还存在诸多改善诉求。如何更好地发现并满足这些需求，将是房企接下来要解决的重大课题。

　　“先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系逐步形成：保租房和市场化长租房满足新市民、青年人的过渡性需求；二手房、共有产权房等更多满足“首置”等刚性需求；而新建商品房则更多满足品质居住需求。

　　存量占比提升是成熟期右肩阶段的重大特征，将对市场运行逻辑产生重大影响。可以用“大树生态系统”来理解：其中，二手房、新房市场是树干和枝叶，存量房是地下的根系，根系的分布范围可以达到树冠的2-4倍大小。

　　在现阶段存量房将发挥更重要的稳定器作用，在合理的波动范围之内，通过释放或回收供给，平抑价格过快上涨或托住价格下行，整体市场更趋稳定。因此，各方面要形成新的“生态思维”，呵护市场的稳定预期，避免“树冠”波动幅度超出安全阈值，防止大树“根基”被破坏以及自身调节机制失灵，共建行业健康生态。

　　新发展阶段中，不同层次市场之间高度联通，活跃的二手房交易将为新房市场输送改善需求，二手房的顺畅有序流通和供求平衡，又会关系到新房、土地市场的稳定。如北京、上海等城市二手房市场规模大、交易活跃，改善客户的“卖一买一”链条顺畅，新房市场表现亦较稳定。取消“四限”等行政性措施、推广“带押过户”、简化“连环单”流程等，既有利于畅通房地产市场的“血液循环”，又能推动价格回归合理，向市场传递积极信号。

　　目前租赁住房市场呈现市场化和保障性“双轨并行”的局面。市场化企业参与的租赁住房市场，土地成本过高，缺乏可持续的商业模式；地方政府主导的保障性租赁住房，发展仍面临资源、资金等方面的挑战。

　　从长期看，多数城市核心地段新房的供应越来越稀缺，核心区居住需求的满足需要依靠弹性更大的存量房。发展租赁住房不应占用过多的新增供地，而应该在存量上做文章，满足新市民、青年人的居住需求。

　　在需求端，可以加大财税支持力度，通过发放“租赁券”等方式，降低租金支付压力，提升资产回报水平，从而构建可持续的市场化机制。在供给端，发挥政府投资带动作用，推广河南、广东中山等地的做法，按合理价格收购企业和居民的存量住房，特别是城市中心区域的存量房，进行更新改造；鼓励地方平台引进市场化房企，发挥其投资、开发和运营优势，实现城市闲置资源的高质量再利用。

　　对于房企而言，在成长期，没有规模就没有优势，只有做大规模，才能赢得客户、供应链和更多金融资源。进入成熟期，企业在达到一定规模后，必须转向高质量发展，增强核心竞争力，构筑护城河。

　　必须通过高质量发展防范化解风险。我国上市房企的平均资产负债率接近80%，超过日本、美国头部房企的历史高点75%、66%。在住房短缺时代，“三高”模式有利于提高供给效率，带动了商品房市场发展和快速城市化。但行业进入成熟期后，部分房企仍一味加大杠杆，负债率甚至超过90%，严重透支未来，风险暴露是一种必然。

　　桉树是我国南方地区广泛种植的经济作物，具有快速生长的优点。但大面积种植的“桉树林”可能会导致地下水位下降，加剧土地的侵蚀，影响当地生态系统的平衡，导致生物多样性的丧失。过去几年，这些房企如同“桉树林”一般大肆扩张，导致盲目投资和重复建设，大量产品在空间位置、功能品质上都跟客户真实需求不匹配，形成巨大浪费，损害了行业的生态和长期健康。

　　“桉树林”模式已经不能适应品质时代的要求。在土地投资上，这种模式以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目在远郊拿地，甚至下沉五六线城市，需求退潮下陷入困境；在产品定位上，以成本最低为导向，热衷于充当“价格杀手”，不对客户需求进行研究，产品“千盘一面”；在生产建造上，一味迷恋高周转，不追求品质口碑，房子“交付即贬值”，更不要说为客户创造价值。

　　优质房企必须“瘦身健体”，在控制负债规模的情况下，保持“质的有效提升和量的合理增长”。上市房企再融资重启，通过定增、配股等方式优化资本结构，将降低资产负债率。优质房企可以通过提升资产经营和资本使用效率，发挥品牌和信用优势，提高盈利能力和投资回报率，从而实现经营质量的大幅提升。

　　这一轮市场调整中，凡是资源分布相对合理、聚焦主要城市的房企，业绩都实现快速反弹，而选错赛道、盲目进入低线城市的房企，后劲越来越弱。我们前面也强调，城市分化是不断动态变化的，考验房企的战略洞察力和执行力。这一方面要求房企能准确把握行业中长期趋势，深刻理解城市分化背后的推动力量，并能动态跟踪不同城市产业、人口的流动变化。另一方面，投资体系要与战略体系紧密结合，投资管控行之有效。既能长期保持战略的连续性和稳定性，又能准确、灵活把握中短期节奏，避免“诸侯割据”“分猪肉”导致的投资失控。

　　成熟市场的集中度将持续提升，只有准确认知区域经济、客户和市场的企业才有机会成为引领者。以香港为例，1500亿的市场容量中，第一名占300亿，前十名占据整体容量的百分之七八十。城市冠军的资源吸纳能力将越来越强，如滨江在杭州、建发在厦门，保利发展在广州、佛山等多个城市。随着市场容量迅速向最有价值的10%城市集中，竞争将更加白热化，对房企读懂城市、认知市场的能力提出更高要求。

　　新一代居住产品的研发和创新能力，将成为优质房企的护城河。房地产开发要从“生产者思维”转向“客户思维”，引领整个开发流程向“以客户为中心”转变。房企要捕捉客户需求的变化和品质提升的要点，推动居住产品跨越式发展，形成差异化竞争优势。健康人居方面，满足人们对健康生活、健康社区的需求。绿色低碳方面，探索开发生态住宅，改进新设计、新材料、新工艺和新科技，减少污染，保护环境。智能住宅方面，应用无接触通行，智慧家居系统解决方案等。

　　人民对美好生活的向往，要求房企提供全年龄段、综合配套和资产管理的全生命周期服务。高质量发展的房企要具备资产运营、资本运作等核心能力，从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。在物业、租赁、商业、酒店、文旅和养老等综合业态的运营服务之外，抓住城市更新、公共服务等新机遇，挖掘更大客户价值。

　　部分严重危害购房者合法权益的“三高”房企已经退出，房地产行业将逐渐形成由信用、品牌和公司治理能力构成的竞争壁垒。当前房企的信任度已经成为购房决策的关键因素，同一地段相似定位的两个楼盘，因为开发商的信用、品牌美誉度差异，销量流速可以相差近五倍。这种信任度不仅仅看第三方信用评级机构的评级，也不只看当地市场的占有率，而是看这家企业是不是长期坚持稳健、审慎的财务风格，是不是一家治理规范的现代企业。只有为客户创造长期价值的房企，才能实现可持续的高质量发展。

　　总而言之，一个平稳健康的房地产市场，是一个经济体健康、稳健、可持续发展的标志，也是一个国家经济成就和社会财富的体现。在新发展阶段，房企只有坚持“房住不炒”，稳健经营，建立以真实客户需求为基础的商业模式，打造极具竞争力的专业能力和管理能力，才能实现高质量发展，在行业变革之中行稳致远。