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热点与分析本站　　12月21日闭幕的中央经济工作会议再次提化解房地产库存

　　12月21日闭幕的中央经济工作会议再次提化解房地产库存。这是继11月10日习主席在中央财经领导小组会议讲话中第一次提出要化解房地产库存、12月14日的中央局经济工作会议高度强调化解房地产库存的重要性后，中央最高层领导在短短1个多月内第三度提到房地产去库存，而且一次比一次更加重视，也一次比一次有更明确的解决思路。

　　中央对房地产的库存压力及可能引发的经济金融隐患是有清醒的认识的。根据国家统计局数据，2015年11月末全国商品房待售面积6.9637亿平方米，如果按照1-11月全国商品房销售均价6821元/平方米来计算，潜在市场价值为4.7万亿元。即使按照20%毛利润率扣除开发商销售利润之后，也有4万亿元级别的资本投入被积压无法有效周转并处以高度危险之中，还让开发商每天都新增10亿元以上的财务费用负担。

　　这4万亿元的资本积压，开发商自身的自有资本金大概只占据三分之一，三分之二来自银行或影子银行的融资。如果积压在待售商品房的近3万亿元信贷资金不能有效及时回收，形成哪怕15%~20%的坏账，将在短期内就对全国金融体系安全构成严重冲击。

　　近半年来，全国商品房销售情况实际上已经出现一些改善。如1-11月份，全国商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高了0.2个百分点。同期商品房销售额7.4522万亿元，同比增长达到15.6%，增速比1-10月提高0.7个百分点。无论商品房销售面积还是销售额，在3月30日楼市系列新政刺激之后都出现触底反弹的强劲趋势，两个指标的增速在5月由负转正之后逐月扩大增幅。而且从3月之后，房地产销售额增速持续高于销售面积增速一倍多，表明出现量价齐升的局面，市场人气明显恢复。

　　回头来看，2-3月份是中国房地产市场最危险的时候，量价齐跌，市场一片悲观，人气涣散，市场交易进入冰冻期。经测算，一线月平均的房地产去库存周期都高达15个月以上，1.5线个月，其他城市更是高达39个月。但“330楼市新政”之后，各主要城市房地产市场压力明显减轻，市场交易上升强劲。

　　目前上海、北京和深圳等热点城市的房地产去库存周期已经下降到12个月以下，这些热点市场的房地产市场面临的不是去库存压力，而是急需补库存来缓解房价过快上涨的压力。按照销售均价，一线城市这半年来商品住宅平均上涨幅度都超过10%。综合各大房屋中介机构发布的数据，北上深广有相当部分的热点楼盘甚至几个月就暴涨了50%~60%。就全国来看，11月末商品房销售均价相对去年同期也有7%的增长。就房地产库存而言，近几个月的房地产库存总量虽然还在增加，但库存的增长已经明显放慢，如10月库存比9月增加2122万平方米，而11月比10月就只增加1004万平方米，新增额不到前一期的一半。

　　如何理解在全国房地产市场销售实际已经出现较大缓和、去库存正在有序进行、部分热点城市反而面临严峻房价上涨压力的时候，中央却突然高调起来三令五申要求加快化解房地产库存？

　　这或许表明，中央透过当前房地产市场一些表面回暖现象，看到更长远的挑战。在房地产这个特殊的市场上，市场销售短期不畅并不可怕，怕的是长期预期被持续看空。房地产长期内的供给过剩，成为了悬在中国经济头上的达摩克利斯之剑。

　　虽然今年以来房地产市场销售有较大恢复，但支撑反弹的是近几年被各种限制性政策打压所压制的刚性需求，以及大量居民上半年投资获得丰厚收益套现后到楼市来避险的需求。这种需求在短期集中释放之后，后续的需求显然乏力。

　　如权威数据反映，我国目前城镇住房存量面积已经超过240亿平方米，且近20年修建的占到90%以上，短期内更新需求量的比例很低，城镇户籍人口的人均住房面积超过36平方米，超过中等发达国家的平均水平，城市户籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。为此政府可能意识到，靠现有户籍居民来解决房地产库存绝不是长久之计，必须尽早启动非城市户籍人口和新市民的住房需求，来化解房地产的长期性供需不平衡。

　　1.化解房地产库存必须配合去房地产产能。要从根本上化解房地产库存，让房地产库存不再成为悬在中国经济与金融体系上的堰塞湖，就必须先从去房地产产能入手。目前看，年均15亿平方米的新开工面积的房地产产能，远远过剩了。

　　近年中国年均新增城镇人口2000万，即使每年新增城镇化人口都市民化为城市定居者，且都能买得起35平方米商品住宅，这也才能消费掉7亿平方米商品住宅。更何况近年城镇化速度实际在放缓了，2014年下滑为1800万人口。未来城镇化难度在逐年加大，新增城镇人口集中在一二线城市，过剩房地产产能集中在三四线城市，加大了房地产产能过剩的空间不匹配。

　　对于过剩房地产产能，要多管齐下。已经兴建的房屋，如果当地没有有效需求或需求不足，就要尽早转变用途。房地产业也存在大量落后产能，对于建筑标准不足、设计落后、户型不合理、环境不宜居、环保节能不达标的在建项目，要及时关停并转，以免造成资金和材料的双重浪费。鼓励大企业兼并小企业，提倡房地产企业集团重组，加快房地产业整合，提升产业集中度，提高产业化水平。

　　2.化解房地产库存的出发点是保证金融安全。长去库存周期蕴含的最大风险，就是资金回笼风险以及随之而来的价格下跌风险，这会给银行等金融体系带来很大压力。但千万不能把房地产去库存当成又一次刺激房地产投资，让地方政府回到高度依赖房地产开发投资和土地财政的老路上。虽然地方政府在经济低况下有强烈地依靠房地产投资来拉动经济与财税的冲动，但如果明确化解房地产库存的要义是化解房地产库存所蕴含的金融风险，那么在“保投资”和“稳价格”之间必然只能选一个而不能两个都想要，只能通过压缩供给、提高需求来恢复供需平衡，从而房价才可能得到稳定。增加房地产投资不是化解房地产库存战略中的可选项。摆脱房地产高库存的反复出现，需要从消除地方政府对房地产投资和土地财政依赖度的根源出发。

　　3.化解房地产库存并非只能通过刺激购房需求来实现。住房不是只有买才能叫消费，租同样也是消费，而且是更有弹性和活力的消费。要想真正推进住房制度改革，以满足新市民的住房需求，那就要尊重新市民住房支付能力普遍低下的事实，如果不恰当地让他们过早买房，短期解决问题，长期可能产生很多隐患。对新市民而言，应该降低住房消费门槛，大力构建租售并举的新型住房市场，并配合相应的商业住房金融创新和政策性住房金融体系的建立。面向市民全体，鼓励建立长租市场和专业化的租房公司，政府主导的公共租赁住房公司和社会主体兴办的非营利性社会租房机构，都需要有。建立适合不同人不同住房需求的多层次住房供应体系。

　　4.化解房地产库存要以充分发挥市场价格机制为前提。当前房地产高库存的出现，从根本上说，缘于历史上市场供需机制的双面扭曲。在政府各种不恰当的干预下，居民对住房的投机性需求被放大，向开发商释放了错误的信号，刺激了过度供给的发生。如今化解已经形成的房地产库存，就不能再重蹈覆辙，让价格信号继续失真。虽然稳定房价对金融体系安全十分重要，但绝不是房价一点不能向下调整。在金融体系安全可以接受的范畴内，让开发商进行必要的价格调整是十分需要的，以此才能找到可持续的供需平衡点。

　　5.化解房地产库存要与房地产金融创新结合起来。棚户区改造现在提倡全面货币化安置，可以认为有助于配合化解房地产库存，但真正实现还需要有融资创新支持。从近几年的市场经历来看，金融体系对房价调整的忍受度还是有比较大的空间，多亏了长期执行的较高的首付率，保证了银行按揭的安全。这点在未来总体上还要坚持。但对一部分财富不足、收入增长预期很强的群体，如技术白领、医生、大学教师等，可以考虑通过适当的创新金融产品来放宽首付限制，鼓励早点拥有住房。此外，住房按揭资金本身的流动性可以通过按揭证券化来大大加快，这样就可以降低居民住房融资成本。这方面住房公积金证券化已经起步，但还有不少待完善之处。■

　　中央经济工作会议明确提出“实行减税政策”。这与延续数年的“结构性减税政策”的提法大不相同。“结构性减税”总是被解读为“有减有增”，结果即使是减税，也是含含糊糊的。而且，一些增税措施也被打包进来。在现在的经济形势中，减税就需要大大方方。

　　减税政策的有效实施必须摒弃各种各样理由支撑的增税主张。什么所谓未来几年油价低，要趁机加征石油消费税之类的思维更是要不得。增税只会让减税政策效果大打折扣，甚至让减税政策效果丧失殆尽。在这个节骨眼上，一切会增加生产成本，会让供给侧改革更加困难，让需求难以扩大的增税举措都应该暂停。在这个时刻，千万不要让各种各样增加生产者和消费者负担的政策吞噬减税政策的果实。南辕北辙的政策走向只会是缘木求鱼，绝对不能容忍。

　　减税空间之大小与政府支出需求有关，与财政赤字的可承受能力有关。财政赤字率不拘泥于3%的警戒线，就可以进一步放大减税空间。实际上，赤字率和债务率的真正警戒线应该是危及财政可持续运行的水平，而不一定是某个确定性的指标。财政收入盘子已达十几万亿元水平，财政赤字率提高一个百分点，就是一千多亿元水平的减税空间。减税空间的大小还与政府可支配收入的来源有关。巨额国有资产可能转换为政府可支配收入，转换规模越大，减税空间就越大。当然，减税空间还与经济增长率有关，经济增长越快，减税空间越大。

　　增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、关税、契税、土地增值税、车船使用税等等，都可以减。加快营改增试点，让增值税减税效果更加明显。加快增值税税率简并步伐，从而降低制造业增值税税率。消费税征税范围过广税率过高，导致消费流失到境外，应该加快减税进程，而不是让已有的减税决定流于形式。企业所得税研发费用加计扣除的范围应该进一步扩大，特别是人文社会科学研究的贡献应该得到充分的体现；固定资产折旧费用的计提应更好地体现技术进步的要求；业务费用销售费用等其他费用也应该更能体现实际支出。个人所得税应加快推进分类与综合相结合改革，增设专项扣除，体现个税征管的个性化特征，让个税减税效果更加明显。关税减税已在落实之中，未来应与消费税改革协调一致。普通住房的标准应该赶上人民居住条件的改善，相应地，住房适用契税的税率就可能下降。土地增值税是特定条件下设定的一种税，应顺应房地产去库存的目标要求，逐步减少直至取消。车船使用税已在减税清单上，但还不够，那些改善型车辆消费也应该列入减税范围。

　　当然，减税政策不会是免费的午餐。不付出税收就能得到公共服务，我们做不到。这就意味着随着一些制度性的减税政策落实之后，其他减税政策也应该适应经济形势的变化而作出调整。■

　　根据IMF和彭博社对经济学家所做的调查，2016年全球的经济可能比2015年要好，估计会达到全球经济增长的长期平均水平。然而IMF在10月的展望报告中指出，经济“回归稳健，全球经济同步扩张仍然遥遥无期”。福布斯文章也指出，与最近几年的表现相比全球经济有望实现增长，但各地会伴随不同特征。欧洲国家会相对表现好些，亚洲国家会糟糕些，以自然资源为基础的经济会更糟糕。

　　2016年《世界经济形势与展望》报告将此前联合国对今年世界经济增长的预期调低了0.4个百分点。报告预计2015年世界经济增长率为2.4％，其中中国经济增长率预计为6.8％。报告指出，受到大宗商品价格疲软、大规模资本外流以及金融市场波动性加剧的影响，发展中经济体增长速度为2008年国际金融危机以来最低。报告预测，世界经济依然面临五大方面的困境，分别是宏观经济不确定持续、大宗商品价格走低和贸易疲软、汇率和资本流动波动加剧、投资生产增长停滞，以及金融与实体经济活动走势分离。不过报告认为，受益于更加协调的财政和货币政策，明后两年世界经济将出现温和回暖，预计2016年增长率为2.9％，2017年为3.2％。其中发达经济体将更为明显，预计2016年增长率将突破2％，为2010年来首次。

　　摩根士丹利新兴市场经济学家预计，由于发达市场从修复模式转变为适度扩张模式，2016年全球经济增长状况与上一年相似。新兴市场经济体增速虽然停止下滑，但是依旧举步维艰。相较于2015年4%的GDP增长，2016年的GDP将有4.4%的温和增长。法兴银行在其2016年市场前瞻中预计，除了美股外，2016年将是全球又一个丰收年。欧洲央行的量化宽松、日本央行的量化宽松以及改革措施，将帮助支撑全球，尽管美联储近十年来的首次加息将会造成市场波动，同时对美股产生压力。法兴银行首席经济学家奥利威亚·卡尼尔认为，美联储加息不会影响发达经济体的持续复苏，但会导致一些新兴经济体避免衰退的努力更为艰难。他认为：“对那些想保留货币稳定性的新兴国家来说，将不得不提高利率，但实际上其经济增长正在放缓甚至衰退，该做法明显与其目标不相宜。”

　　高盛近日发表的2016年全球市场和经济展望显示，标普500指数未来3个月将徘徊在2025点一线年美股公司中拥有坚实资产负债表和国内销售业绩优良的公司股票将领跑市场。高盛还预计欧元将继续下跌，对美元将在2016年底跌至平价；但油价2016年则可能逐渐回升至50美元/桶，这意味着43%的上涨空间。此外，高盛预计中国明年经济增速将放缓至6.4%，同时预计美国经济增速也将放缓至2.3%；但高盛认为欧元区和日本的经济则将逐渐升温，明年的GDP增速预期分别为1.7%、1.2%。

　　此外，美联社报道，一项新的调查发现，经济学家们对于2016年的美国经济预测稍欠乐观。美国全国商业经济协会预测，明年平均增长2.6％，略低于其在9月进行的调查显示的2.7％。但他们预计就业市场将继续加强，失业率将由目前的5％下降到2016年年底的4.7％。11月6日至18日对49名商业经济学家进行的调查在衡量经济健康的各个方面都略显悲观，其中包括新屋开工和工业生产。此外，有三分之二的受访者预计在未来五年潜在经济增速为2%至2.5％。

　　需要指出的是，随着中国经济对全球的影响越来越至关重要，华尔街在预测2016年全球经济时面临的首要问题之一便是中国经济的不确定性。“全球经济增长的最大的风险是中国活动的放缓大大超过我们目前预测，这将对全球产生影响。” 花旗分析师在研究报告中写道。瑞银也在其2016年投资展望报告指出，“中国正从生产主导向消费主导型经济转变，并从国家指导向自由市场过渡。这两个转变将对中国经济增长路径和资本流动的前景产生不确定性”。尽管中国面临着从经济中的高杠杆到劳动成本上升等诸多问题，但华尔街对政府处理过渡的能力仍然保持乐观态度。■