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房企狂抢深圳宅地，楼市苦土地久矣海南二手房

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来源：互联网
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2020-11-27
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深圳房价历来最为生猛，根子上的问题都指向了住宅用地严重不足。海南二手房经过上半年紧急控制投资投机买房之后，年底之际深圳住宅用地供应出现了大放量。

11月23日，深圳密集出让8宗住宅用地，共吸引28家房企参战、超400轮举牌，总成交价达339.81亿元。这是深圳年内规模最大的一次土地出让，也是5年来深圳土地市场最高规模的集中放量。

就连一向“不跟别人抢第一”的万科也“坐不住”了。消息称，万科23日约11点以总地价59.98亿元抢下宝安尖岗山地块，12点进行签约，下午就拉起横幅动工了。速度之快，令业内瞠目。

其实放在大的政策背景下，深圳这次土地拍卖盛宴并不算意外。此前，深圳市住房部门曾多次表示，要通过加大住宅用地供应以缓解深圳住房问题，压制房价非理性上涨。

记者查阅数据发现，截至11月23日，深圳2020年累计出让包含住宅的用地已达28宗，比过去3年的总和还高。如2015～2019年，深圳市全年出让的住宅用地也不过分别为6宗、6宗、3宗、10宗、12宗。

但从当前房企的拿地热情来看，“僧多粥少”的局面并未减缓。

“未来深圳还会大规模增加住宅用地供应，但是供地增加有一个过程，深圳现在向外拓展空间还有些难，首先是挖潜、盘活存量用地，如将工业区块线外的其他工业用地转住宅用地，这个工作已开始试点和探索，预计‘十四五’末整个存量工业用地调整规划相继完成。对于开发商而言，既然未来新增地块也越来越少，自然会去抢这些地。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

抢到地就是胜利

参加11月23日深圳土地拍卖的28家房企，几乎都是上市大房企和具有国企央企背景。除招商地产、中海地产、越秀地产、华润置地等深圳土地拍卖市场的熟面孔外，总部在深圳的万科、佳兆业均获得年内在深圳的首宗公开招拍挂地块，外来房企新城控股、安徽高速亦通过此次土地拍卖盛宴首进深圳。

“主要还是因为近期深圳新房市场较为火热，多数住宅新盘不愁卖。同时全国市场分化较为严重，多数城市市场不景气，导致其他城市房企涌入深圳。”深圳中原董事总经理郑叔伦对中国房地产报记者表示。

这8宗入市出让的居住用地分别位于光明区、宝安区、龙华区、坪山区，总出让面积73.22万平方米，总起拍价合计294.42亿元，总成交价339.81亿元。有7宗土地的建设类型均为普通商品房，均采用“双限双竞”办法挂牌出让，并设定了一定初始面积只租不售的人才住房。

其中，位于尖岗山豪宅区的宝安西乡地块，是上午场最激烈的竞拍宗地，吸引了10家房企竞拍。万科一改往常稳重不争抢的形象，历经130多轮竞价，以最高限制地价59.98亿元拿下该宗地块，配建只租不售的人才住房面积6.6万平方米，溢价率45%。

这是万科时隔6年来首次在深圳公开市场拿下住宅用地。其上一次拿地是2017年在深圳湾超级总部基地摘得的商服用地，建设万科集团总部。

不过，根据出让条件，该宗地块建成后，限制普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米，这意味着，可售楼面价与最高售价之间仅相差约18126元/平方米。再加上各种原材料、资金、人力、建安成本，利润空间很小。

“这块地的位置佳，周边为泰禾院子、和樾府等项目，近期和樾府多次入市，表现较好，因此受到开发商青睐。开发商拿地目的肯定是要赚钱，虽然限价，但开发商还是可以通过收取装修费突破限价，同时可以通过缩短开发周期降低成本。如龙光前海天境5月拿地，12月就预计推出，拿地到入市时间明显缩短。”郑叔伦置评道。

“在深圳拿地不仅仅是钱的问题，比拼的是开发商的资金成本及综合实力，因为火的楼盘利润空间都很小。”深圳一位房企人士直言。

坪山地块的竞争更为激烈，平安、联发、保利、华润、万科等12家房企和佳兆业同台竞技，经过26轮竞价，最终由“旧改王”佳兆业+新城联合体以上限价格28亿元竞得，楼面价2.6万元/平方米，溢价率45%，配建人才房5万平方米。

另一被抢夺的火热区域为光明区，共有4宗住宅用地出让，总起拍价40.12亿元，最终均以上限价格成交，总成交价58.2亿元，落子企业包括金茂、电建、中信城开等，溢价率均达45%。

相比之下，宝安沙井地块、龙华大浪地块均是以底价成交，且这两宗地块都只有一家企业参与竞买，分别由融创+华发联合体以127亿元竞得、深圳市地铁集团以66.5亿元竞得。在龙华大浪地块的竞拍资格上，明确要求“具有内地地铁线路，从建设运营到管理物业的经验”，几乎是为深铁“内定”。