如何才能鼓励开发商降房价

　　中央经济工作会议12月18日至21日在京举行，会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，要取消过时的限制性措施。据悉，这是十八大后中央经济会议首提“房价”。(《新京报》12月22日)

　　每年年底举行的中央经济工作会议，被看作“引领中国经济的风向标”，此次会议无论是总结2015年经济工作，还是部署2016年经济工作，都有很多新亮点。以“化解房地产库存”为例，这次会议提出的五大要点，实为五大亮点。房地产一头连着经济与财政收入，一头连着民生。目前，高库存成为影响房地产健康发展的最大“拦路虎”，为此，此次中央经济工作会议开出5剂药方，如落实户籍改革方案，就有利于拉动住房需求增长；而取消过时的限制性措施，有望减少行政干预，让市场更有效地配置资源。

　　尤其是鼓励开发商降房价，据说是20多年来中央经济工作会议第一次提出，令人耳目一新。长期以来，开发商降房价都是一种市场行为，而这次会议却明确提出鼓励开发商降房价，应该说有着丰富内涵，既说明中央意识到房价过高，也说明降房价是去库存的有效手段之一。对很多人来说，住房条件有待改善，以自己的收入却买不起房。“房价收入比”被认为是判断住房支付能力的主要指标，但有数据显示，全国35个大中城市中有31个城市的房价收入比高于合理值。显然，只有降房价才能消化库存，这次会议提出鼓励开发商降房价可谓“对症下药”。

　　但如果只是在舆论上引导开发商降房价，恐怕很多开发商未必会降，因为无论是之前地方出台的救市措施，还是这次中央经济工作会议提出的农民工市民化等举措，再加上市场的回暖迹象，都给开发商传递了积极的预期。再从需求端来说，楼市存在“买涨不买跌”的心理，在购房者看到楼市库存量大、鼓励开发商降价销售的情况下，很可能会预期未来房价出现下降趋势，继而就会捂紧自己的口袋并等着房价真正下降，这样一来也就达不到去库存的目的了。

　　那么，开发商一般会在什么情况下降房价呢？一是楼市低迷也不见政府救市的迹象，开发商看不到希望就会降房价；二是开发商资金链紧张，只有降价销售才能渡过难关；三是开发商调整发展战略，比如尽早套现以退出楼市时就会降价销售；四是政府有鼓励或倒逼措施，开发商也会降价。

　　要想开发商降房价，政府层面不仅要积极引导，还需要多出实招。所谓“引导”，就是要让开发商看到库存压力，看清市场趋势，放弃暴利幻想；所谓“实招”，就是要出台具体、有效的措施，或鼓励或倒逼开发商降价销售。不但要出实招，还要打“组合拳”，税收优惠无疑是鼓励开发商降价销售的有效办法之一。只有让税收优惠与降价销售挂钩，开发商才有降价销售的动力。

　　尤需指出的是，必须让开发商对未来的政策预期、市场预期形成清晰认识，比如，应该明确房地产税法、住宅保障法等法律法规的出台时间表，让开发商意识到未来楼市与房价是稳定的，将永久告别暴利。当开发商的预期是清晰的，自然会理性地调整营销策略，包括降价销售。（冯海宁）