沪深限购给投机者警示 房市或入痛苦调整周期

　　沪深限购，让投机者清醒清醒

　　财经刘言

　　为刚卖了房准备换大房子，却突然发现自己没有卖房资格者叫屈，基于个体情感值得同情。但这些看上去有些急就章式的楼市政策，没准真的对满脑子购房保值增值者，是一种救赎。

　　几乎是在国内主要城市房市渐入高潮之时，酒杯被撤走了，留下一地诧异。最近沪深等地政府给炽热的房市来了一个“急刹车”，上海和深圳分别出台楼市调控，其中上海对非户籍居民家庭购房资格要求社保缴纳年限由3年改为5年，深圳则由1年调整为3年，同时对“中国式离婚”也做出了限定。

　　如同年初股市的熔断机制，今年以来的楼市新政确实玩了一回过山车，来去过于匆匆。针对楼市调控，舆论普遍认为不太“优雅”。不过，说楼市调控政策严过市场边界也好，要避免权利误伤也罢，沉静下来想想，这十几年来的楼市调控，断然难找到心仪的“优雅”。

　　其实，某些地方政府十多年来的楼市调控，尽管给人以越调越涨的集体记忆，但客观来说，确实是个成功的杰作，这不，最新的限购政策似乎强化了许多人一线城市房产稀缺的预期。

　　这轮房市的急就章就是杠杆市，需求的投机讨巧性昭然若揭，为刚卖了房准备换大房子，却突然发现自己没有卖房资格者叫屈，基于个体情感值得同情。但这些看上去有些急就章式的楼市政策，没准真的对满脑子购房保值增值者，是一种救赎。现在为限购政策而叫屈者，普遍的认知是错过了这次机会，下次就要支付更多的代价；但这次由杠杆撬动起来的房市，炒作的就是这种心理预期，一旦这种以做短期、炒预期的杠杆市，最敏感的预期和杠杆遭到了破坏，房市不免如去年的股市，出现踩踏事件的发生可能。真若如此，这次的调控尽管不优雅，但对投机讨巧者也就算是一个救赎了。

　　前事不忘，后事之师。去年深圳房贷高达2151亿元的增量(比2009年高出一倍有余)，让决策层看到杠杆市的粗暴，其中首付贷的出现，大户在跑，房市流动性存在不小的漏斗，更是凸显出杠杆市的脆弱和风险的急速聚集。因为越来越多的迹象显示，基于杠杆炒作起来的房市，很多大户在出货，且获利的资金实际并没再次进入房市，房市的信用实际已呈边际递减态势。事实上，笔者认为，房市流动性的断裂已注定，只是没有人能给出准确的时点，很多被捂热的中产换房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

　　当然，这种楼市调控政策及迷失的杠杆现象，本质上源自经济的加杠杆，这又有主动与被动两个因素。主动因素是，我们继续追求着经济的某种合意增速，主动地继续加杠杆，刺激经济增长。被动因素是，债务紧缩，使整个社会的债务呈复利式指数增长，在无法承受大面积刚性兑付风险下，要维系刚兑不破，需要被动地加杠杆。这在堵住不发生局部性风险的目标下，去杠杆就只能是针对特定的部门，从而转向探索转杠杆，即地方政府和国企去杠杆，引到家庭部门加杠杆。当然，在市场不出清和非完全市场定价等背景下，家庭部门的加杠杆，就如同空中加油，杠杆由政府和国企部门向家庭部门转移的同时，整体的市场杠杆率是在增加的，如2015年新增贷款11.72万亿，全国房贷新增2.66万亿，占比达23%，比2014年的占比16%，提高了约7个百分点，映射杠杆在向家庭部门转移。

　　总之，当前一些一线城市的房产新政，尽管有些简单粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨胀，部分地缓解了房市风险。可以预见，抽调杠杆后的房市，房价回落也会随之出现，房市会逐渐进入痛苦的调整周期。

　　□刘晓忠(财经专栏作者、资深金融从业者)