“打开大院”具体实施需过三关:首先须业主同意

　　“打开大院”，具体实施需过三关

　　本报记者 耿诺

　　原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题……上周末，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》文本正式对外公布。记者日前从本市规划部门获悉，北京早在2012年就对大院阻碍交通的情况进行过专题调研，但“打开大院”的进展仍旧缓慢。

　　问题卡在哪里？相关负责人分析，要打开大院疏导车流、解开堵点，尚需迈过这三道关。

　　第一关 物权如何转移？

　　为了不再建设大院，从2010年开始，本市就已经试点、推广在土地出让时直接“打碎”地块，小面积出让土地，避免再出现成片的“大院”。

　　这份《意见》还提到，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。

　　“当时就冲着人车分流才买的这个小区，现在真要打开了？”家住望京的刘先生很担心小区被分割的可能，怕影响老人、孩子的安全。

　　更大的问题在于，小区红线内的道路、绿地都属于业主共有，如今要打开住宅区，需要和谁商量？

　　“市民的担心不无道理，但文件说的是‘逐步’，肯定不是两三年能完成的事情。”北大法学院房地产研究中心主任楼建波说，即使打开，也应该是通过正当的法律程序，给原有产权人适当补偿。

　　“已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。”北京市房地产业协会秘书长陈志说。

　　他表示，小区红线范围内的住宅楼、道路和绿地，都是开发商从政府手中获得使用权，然后又转让给业主的。这部分面积属于共有面积。是否开放，应该由业主共同决定。

　　第二关 管理阻力如何化解？

　　“打开大院的最大阻力，可能就是管理问题。”一位长期关注大院造成拥堵的规划师说。

　　两年前，他曾经给本报记者传过一组对比图像——从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，都能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京却只看得到成片的小区和稀疏的城市道路。

　　2012年时，规划部门就已经对大院造成拥堵的问题进行过调研。在一份针对道路改善措施的报告中，相关负责人提出，由于“历史形成的单位大院和规模较大的居住区对道路系统的割裂和阻断等原因”，“本市路网系统先天不足、密度较低”。

　　与此同时，不少大院通往多个方向的大门，会因为“方便管理”而堵上，让居住在同一个大院内的人，只能开车从一个门进出，愈发加剧出入口对市政道路的交通压力。

　　“我们宿舍区里原来都有红绿灯，小区道路和外头的市政道路一样宽，可这么多年了，也就只开一个方向的大门，其他进出大门就是不启用。”从小居住在单位大院中的王女士说。

　　同样的问题也出现在石景山、海淀、丰台、大兴等“大院”集中的区域。一位物业行业专家说，关上小区多个大门，只留一条出入口，是出于“方便管理”的考虑，以节省成本的简单操作来保证安全，至于是否因此给市政道路造成拥堵，则“通常不在物业考虑之内”。

　　第三关 怎样避免新的断头路？

　　发达国家城市的道路系统中，快速路、主干路、次干路、支路的比例为1：2：4：8，但在2012年调研时，北京的快速路和支路的比例还不足1：2，“实现规划的次干路、支路所占比例过低”。由于次干路和支路过少，回龙观、西三旗、清河等大型居住区都拥堵不堪。

　　春节前，市规划院再次启动了对回龙观区域的调研。调研结果显示，回龙观区域仍旧有很多“断头路”，很多原本规划的道路迟迟没有落地。

　　“这是造成回龙观拥堵的重要原因之一。”一位参与调研的工作人员，做出了这样的判断。

　　打开大院为了疏堵，但是否会造出新的断头路、形成新堵点？

　　“如果打开一个大院，正好能连上两侧主干路，局域形成了可循环的路网，那还好；如果打通大院之后，又被其他大院阻挡，区域中仍旧形不成路网，那可能会出现新的断头路。”楼建波说。

　　大兴区清城小区就是如此。小区分为南北两区，虽然中间被一条东西向的市政路——富强西路隔开，但由于整个小区西边还有工地，两侧的居民主要通过市政路向东走，高峰时间段，600多米长的“断头”市政道路经常堵车。