五证齐全成违建? 中粮太湖别墅遭拆除

在最严环保整治运动下，一些核心景区内的房地产项目正遭遇拆除风险，最新的一起是位于太湖边的中粮本源项目。

11月24日凌晨两点左右，苏州吴江区同里镇中粮本源的别墅业主秦志（化名）得到通知，10多台挖机正在对包含他在内的22户家庭的别墅进行拆除。赶到小区后，拆除队伍正在进行收尾工作，22户别墅已经被破坏了19户，有3户因为别墅内有人没有受到破坏。

中粮本源项目由南北两个半岛组成，项目总建筑面积28万平方米，共有819套纯欧式别墅。该项目由苏州苏源房地产公司开发，这家公司成立于2004年2月26日。央企中粮地产在2009年通过收购的方式，获得了苏州苏源房地产公司90%股权，苏州苏源此后纳入中粮地产旗下。当时的收购细节显示，中粮本源项目的土地位于九里湖的南北，获取时间为2004年。

11月24日遭到拆除破坏的11幢（22户）别墅属于北岛。此前开发商已经将北岛上的别墅交付给了业主，有的业主甚至已拿到了房产证。了解到，11月29日，北岛拆除范围内剩下的3户别墅也已被拆除。在这之前的11月12日晚，南岛上的14幢（28户）还未交付的房子，已经由开发商自行拆除。

中粮本源所在的同里古镇位于苏州吴江区，是江南六大古镇之一，又被称之为东方威尼斯。中粮本源项目距离同里古镇直线距离不到2公里，其北面是九里湖，南面是同里湖，属于太湖景区的核心位置。湖光水色，风景美不胜收。这些别墅此次被拆除的原因，也正是为了实现对太湖风景名胜区核心景区的保护。

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根据苏州市吴江区自然资源和规划局11月8日印发的《关于同里中粮本源项目整改的通知书》文件，这次清查整治范围所涉及的中粮本源建筑有35栋（70户）。文件明确提到了拆除这批别墅的原因，即这批房源不符合2016年7月21日国务院批准的《太湖风景名胜区总体规划》（2001-2030）。

2016年7月21日，《太湖风景名胜区总体规划（2001-2030年）》经国务院同意、建设部批复。其中明确提到，严格控制同里古镇与同里湖之间半岛区域的建设活动，形成古镇与湖体之间的景观廊道；将九里湖与同里湖间的岛屿纳入景区范围，并严格控制该区域的建设强度和景观风貌。

苏州房源寄给相关业主的通知函中，也提到了这一拆除原因，通知函称，为实现对太湖风景名胜区核心景区的保护，该项目部分房屋须进行拆除。在太湖总体规划出台之前，中粮本源项目已经在2006年拿到了建设工程规划许可证。同时，以2016年太湖总规获得批复这个时间为坐标，该项目不仅在上述文件获得批复之前，拿到了建筑工程施工许可证，而且还在总规获得批复后，项目不同标段继续从吴江住建局获取了建筑工程施工许可证。

这次涉事业主不能理解的是，自己当初买房子时，开发商提供了相关政府部门批复的五证，怎么现在就成了违建别墅。对于已经验收了房源的业主来说，受产权法保护的房产证已经拿到手上了，“拆除违建”这个理由难以接受。

据报道，苏州吴江区相关负责人表示，当时考虑到中粮本源取得地块建设许可在前，太湖《总规》出台在后，因此没有阻止楼盘的施工建设，颁发了施工许可。但对于项目的拆除时间和方式，业主们仍难以接受，“完全没有沟通时间”，秦志说。

根据业主提供的相关文件，11月8日，苏州市吴江区自然资源和规划局下发《关于同里中粮本源项目整改的通知书》，通知书中提到，2019年8月15日和11月7日分别经市、省两级清查整治专项行动工作专题会议研判后对这批房源进行清查整治。

也就是说，相关政府部门最终定论拆除中粮本源这35栋别墅是在11月7日。随后苏州苏源在11月8日接到整改通知。11月12日，苏州苏源给相关业主邮寄了通知函，称其房子存在被拆除风险。11月22日，苏州苏源再次给业主邮件通知函，正式告知他们的房屋需整改拆除并附上了沟通方式。业主们认为开发商发放的两份通知函都十分不诚恳，第一份通知函告知的是存在被拆除风险，也没有相关的沟通方式。

第二份通知函虽告知了拆除定论以及沟通方式，邮寄的时间是11月22日，但寄送到业主手里最早的时间为11月23日上午，11月24日凌晨两点时业主们的房屋被拆除，他们没有足够的时间去找相关政府部门和开发商沟通。至于后续重要的赔偿问题。界面新闻了解到，当地政府和中粮方面在11月29日召集相关北岛业主商谈赔偿问题，当时在场的相关政府部门人员来自同里镇建设管理办公室和自然资源规划局，同时开发商代表有中粮的一位售后经理和法务人员。

这次商谈给出的赔偿方案，是在业主将手里的房产证去房管局注销的情况下，开发商先把购房款赔付给业主们，然后再有第三方公证机构定论溢价和损失赔偿。但北岛业主们拒绝了这一赔付方案，经过继续商谈后，在场的开发商和相关政府部门代表称，由业主自己根据情况先制定一个赔付方案。

至于中粮本源项目南岛上别墅的补偿方案，由于房源尚未交付，有业主告诉界面新闻，开发商提供的赔偿方案是按照合同，赔偿总价的10%，不过最终的赔偿方案也没有确定。中粮地产在正式接手该项目前，项目一期已经在2008年进行过销售。房天下信息显示，该项目一期联排、双拼别墅2008年的销售均价约8500-9500元/平方米。截止目前，中粮本源仍有少量独栋别墅在售，均价约27000元/平方米。这意味着，十年间该项目的房价涨了3倍左右。

目前秦志们依然没有得到开发商和相关政府部门的再赔偿商谈通知。界面新闻致电了中粮本源和同里镇镇政府，中粮本源的相关负责人以正在会议为由挂断了电话，同里镇镇政府的电话则没有接通。对于房子被拆除的业主们来说，后续急需一个合理的赔偿方案。最近几年，国家对于名胜风景区的保护愈加严格，在中粮本源项目拆除别墅之前，已经有全国多地执行过严厉的环保风暴。

2017年，中央环保督察进入海南，由此开启了海南岛内一系列的“环保风暴”。海南人工填岛的鼻祖三亚凤凰岛，就因填海范围的违法违规建被，被三亚市政府责令停止建设，实施分类整改。当时还有一批如半山半岛、月亮湾等项目同样受到了拆除整改。

而在2018，陕西秦岭违建别墅拆除受到全国关注。截至当年11月初，秦岭北麓西安境内共清查出1194栋违建别墅，其中依法拆除1185栋，依法没收9栋。此后在全国范围内开启了一场别墅违拆整治。今年5月份，《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案》和《违建别墅问题清查整治专项行动有关政策的指导意见》发布，随后在5月14日，全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议召开。

上述电话会议之后，全国各地的违建别墅问题清查整治专项行动先后开启。目前，浙江、湖北、河南、陕西、辽宁、广州、黑龙江等均已披露了各自陆续开展违建别墅问题清查整治专项行动的信息。在江苏苏州，除了上述中粮本源项目，融创打造的中式园林大宅融创·苏州桃花源的环湖房围墙也被拆除。吴江区的绿地太湖城和同里云水谣两个项目的部分环湖房源也被拆除。环保风暴下，开发商对涉及自然资源的开发商项目也更加谨慎，已经有龙头房企表示，不碰江河湖海类的项目。