中国恒大预计2022年“三道红线”全部达标，多元化业务将逐步分拆上市

中国恒大预计2022年“三道红线”全部达标，多元化业务将逐步分拆上市大衣哥星光大道 “完成从地产向‘多元产业+数字科技’的转型后，恒大已具备崭新的发展逻辑。”在恒大3月31日举行的2020年业绩说明会上，中国恒大（3333.HK，下简称”恒大“）集团董事局主席许家印表示。 3月

“完成从地产向‘多元产业+数字科技’的转型后，恒大已具备崭新的发展逻辑。”在恒大3月31日举行的2020年业绩说明会上，中国恒大（3333.HK，下简称”恒大“）集团董事局主席许家印表示。

3月31日，恒大发布2020年度业绩，营收达到5072.5亿元，营收规模排名房企第一。在“三道红线”下，这家企业虽然依旧为债务所困，但却展现出了强有力的降负债动作。管理层表示，预计2022年“三道红线”全部达标。

业绩会上，恒大秀出了自己的“多元化肌肉”，并提出了“新恒大”的战略。此外，集团管理层表示，对标贝壳的房车宝计划于年内上市，而多元化业务也将陆续分拆上市。

加快降负债

2020年，恒大最大的亮点是负债的快速下降。

自去年3月提出新的发展战略以来，恒大有息负债大幅下降2000亿元，并通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，全面优化了负债结构，实现稳健发展。

恒大负债的快速下降首先来自销售额及现金回笼。恒大年报显示，截至2020年12月31日，恒大集团营业额为5072.5亿元，同比增长6.2%；合约销售额7232亿元，同比增长20.3%；合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%；全年实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年销售回款率达90.3%。

2020年，在疫情之下，恒大率先做出反应，从2020年2月13日开始，中国恒大以线上售房作为特殊时期影响下突破市场的重要窗口，前后多次调整销售政策，以价换量。在传统销售旺季，中国恒大在“金九银十”期间再推促销组合拳，全国楼盘实行7折优惠，叠加多重额外折扣让利。

除此以外，2020年，恒大的降负债措施还包括：恒大物业引入战投235亿港元，上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。

业绩发布会上，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧表示，未来三年，恒大仍将开足马力降负债，目标是有息负债于2021年6月30日将降至5900亿以下，2022年6月30日降至4500亿以下，2023年6月30日降至3500亿以下。

针对“三条红线”，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。

夏海钧表示，今年1至3月，恒大有息负债已下降425亿元，超额完成季度降债目标，因此公司对完成全年目标充满信心。

与此同时，恒大也将减少拿地。夏海钧称，未来两年，恒大可售住宅土储总规模计划年均再下降1500万平方米，控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。此外，2021年恒大计划用自有基金偿还今年到期的所有境外债务。

再造“新恒大”

在业绩发布会上，许家印多次强调，“恒大已经不是过去的恒大，现在的恒大也不是单一的地产企业，而是‘多元产业+数字科技’的新恒大。”

根据许家印介绍，新恒大的产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域，目的就是构建科技数字闭环，为数亿客户提供全方位服务。具体来看，包括恒大汽车、恒腾网络、恒大物业、房车宝、童世界、恒大冰泉，未来这些业务会逐步分拆上市。

其中，恒大物业通过标准化运营和智能化管理，打造固定空间科技服务平台，并于去年12月成功上市。截至今年2月底，恒大物业合约面积达6.79亿平方米，在管面积达4.13亿平方米，预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。

旗下恒腾网络完成向互联网流媒体平台的转型，以高品质的内容，为用户提供个性化的极致观影体验。南瓜电影会员今年以来呈现几何式增长，截至2月底，累计注册会员达3861万，累计付费会员达841万。

新能源汽车方面，许家印表示，恒大汽车同步研发14款车，已发布9款，将搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台，打造“车家合一”的智联移动空间。同时，恒大汽车全球布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。截至目前，恒大汽车已累计投入474亿元，目标成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

另外，许家印透露，为实现衣食住行、康养旅游娱乐的全闭合的产业，恒大购回恒大冰泉49%的股权，并且下一步要筹划上市。

在这些多元化业务之外，于去年横空出世的“房车宝”也备受关注。夏海钧在会上介绍，房车宝是由恒房通的全民经纪人平台衍生而来，集团在恒房通的基础上，将它打造成为全球最大的房产和线上线下交易平台，去年房车宝在全国并购近5万家门店，业务覆盖了229个城市，全民经纪人有2129万人，执业经纪人38.7万，直接管控的门店4.3万家，去年的销售达1.2万亿元。

值得一提的是，3月29日早间，房车宝发布战略投资者入股的公告，在这一轮融资当中，房车宝总共募资163.5亿港元，引入17位战略投资者。对于该业务，恒大宣称房车宝计划年内上市，今年在销售上还要突破2.2万亿元。

未来，这一与贝壳相媲美的业务能否复制贝壳的高估值故事值得关注。