高利润低负债的中原建业即将上市，轻资产模式受追捧

高利润低负债的中原建业即将上市，轻资产模式受追捧风凰 5月4日晚，据披露，中原建业有限公司已通过港交所聆讯并上传聆讯后资料集，联席保荐人为工银国际和建银国际。 资料显示，中原建业是中国领先且快速发展的房地产代建公司，其为项目拥有人于房

5月4日晚，据披露，中原建业有限公司已通过港交所聆讯并上传聆讯后资料集，联席保荐人为工银国际和建银国际。

资料显示，中原建业是中国领先且快速发展的房地产代建公司，其为项目拥有人于房地产开发过程中管理物业开发项目，并采取轻资产业务模式运营，从而无需承担土地取得及建设的成本。截至2021年4月30日，在管项目共计235个，在管建筑面积共计2,854万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市，并扩展至河北、陕西、山西、安徽、新疆及海南等六个省及自治区。

中原建业成功上市后，将成为除绿城管理（09979.HK）之外，第二家房地产代建上市公司。

净利率高且稳定 中原建业的生意经

鉴于无需拿地、资本投入，仅进行管理输出和品牌输出的角度而言，代建公司更像是房地产行业的“咨询公司”，通过向中小型项目拥有人输出其所需要的丰富而专业的开发经验流程，实现成本控制、周转效率提高、销售品牌溢价提升，为中小型项目拥有人带来更大的利润空间和周转速度。中原建业在过去几个财年净利率方面交出了远高于传统房地产开发的成绩。

根据招股书显示，中原建业于2018-2020年，分别实现营收6.76亿元、10.29亿元和11.52亿元，与此同时，同期扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。营收保持较高速度增长的情况下，净利率分别达到59.7%、62.3%及59.2%。

据市场数据，传统房地产开发企业的净利率普遍约为10%，而代建行业平均净利率普遍约为25%。一方面是传统房地产开发商主要以土地增值及物业销售实现资本回报，需要更多的前期资本开支，优质的土储导致成本增高而压缩了利润空间，通过较高财务杠杆高速周转来提高回报，增大了潜在的财务风险；而轻资产模式运营的代建服务商，主要是通过管理及品牌的输出从而收取基础的管理费或服务费，如果去化和售价端做得好，还有几率收取一定比例的溢价管理费，不受资本驱动的轻资产模式不会涉及到资本的投入且不依赖外部融资，轻资产模式的成本也主要为人员成本的开支，可见轻资产模式高利润率的必然性。

中原建业近三年净利润率平均约为60%，明显高于代建行业平均25%的水平。分析原因，首先是中原建业专注于三大代建类别（商业代建、政府代建、资本代建）中利润率最高的商业代建。据市场数据披露，商业代建毛利率水平约为50%左右，政府代建毛利率水平约为35%。其次是中原建业区别于同业的不同之处是其所有业务均直接管理，不涉及业务外包，即无需将利润分给其他合作伙伴，从而享有全部收益。最后是其清晰的战略定位在其所擅长的河南省及大中原市场，品牌及规模效应显著，项目密度大，资源协同强，且该地区人力成本低，从而实现人均高效能，销售管理成本具有显著优势，因此可以获得傲视同业的利润率。

轻资产模式带来的另一个积极影响，是充足的现金流和低负债，而中原建业更是实现了0有息负债的运营成绩。

在现金流方面，2018年-2020年三年间，中原建业的经营活动产生的现金流净值分别为5.19亿元，6.71亿元和6.15亿元。截止2020年底的现金及现金等价物也高达3.85亿元人民币。

巨头布局轻资产 代建业务成房地产行业新蓝海

近年来，随着“房住不炒”、各地限购限售政策的推出，以及受房地产企业高额的负债压力、利润率降低以及杠杆率下降的影响，各大房企也悄然开始对传统业务的调整和改革，把新的发展目标放在了区别于传统业务的“轻资产”上。

区别于传统地产行业高投入、高负债、利润下滑等种种局限，轻资产业务的投入小、风险低、回报率高等特点无疑能让各大房地产巨头无所顾虑的轻装上阵，万科、保利、龙湖、中海地产等龙头房企也早已将部分业务重心放在了“轻资产”上。“物业服务”、“代建服务”等房地产新行业类型的尝试也已初见成效，预期未来会有更多房企的“轻资产”业务被拆分上市。

同样具备轻资产特点，2015年，成长扎根于河南本土的建业地产，开启了“代建模式”的探索，中原建业也成为较早专注于代建业务的房地产服务商。中小型房地产开发商，乃至于中小型拥有土地的企业甚至个人，受资金、经验等限制，在品牌影响力、专业化团队、精益成本管理、丰富营销经验共同加持下的大型房企的代建业务逐渐成为房地产市场新宠。中原建业正是借助市场需求的不断扩大，实现了多年营收和利润的双增长。

代建业务的持续稳定增长，也让中原建业的发展方向更加明确的专注于轻资产模式的代建业务，并将河南省临近的安徽、山东、河北等其他省份作为全国化扩张的第一步。招股书披露，截至2021年4月30日，在管项目共计235个，在管建筑面积共计2,854万平方米。截至2020年12月31日，中原建业在管的206个项目中，193个位于河南省，其余13个位于全国其他六个省份。中原建业全国化业务拓展的空间，仍然很大。

根据中指研究院报告，中国房地产代建行业收入规模将持续快速增长，从2015年的27.4亿元人民币至2020年的110.2亿人民币，并预测2025年将达到316.7亿人民币，2015-2025年复合增长率高达28%；中国房地产代建新签约面积亦将持续快速增长，从2020年的8,060万平方米预测到2025年将达到2.3亿平方米，复合增长率达23.6%。可见对于目前代建市场规模来看，增长空间仍然巨大。中国房地产代建行业近年来发展迅猛，且持续受到外界的认可，得益于代建行业三大强劲的未来增长驱动力：一是中小型房地产开发商的强劲需求。中小型开发商商面临品牌知名度低、产品能力薄弱、物业开发成本高昂、利润率下降等挑战，不断推动其对代建的强烈需求。二是公共住房及城市更新需求。公共住房及旧城改造的政策支持，持续推动房地产政府代建的增长。三是非地产开发商、外部资本和金融机构的参与。非地产开发商及金融投资者依赖具备知名品牌的代建企业的专业开发经验，以管理及推广其投资的房地产项目，推动房地产代建业务规模的扩张。

代建行业未来可期，相信中原建业将凭借其卓越的品牌实力、强大的口碑效应以及专业化的运营能力持续保持行业领先地位，实现企业更高质量及更快速的发展。