千亿目标下中骏拿地再提速，债务结构有待优化

千亿目标下中骏拿地再提速，债务结构有待优化五五影视 奔赴千亿的道路上，中骏集团控股（HK.01966，以下简称“中骏集团”）仍在蓄力前行。 8月19日，中骏集团发布了上半年业绩报告。截至2020年6月30日，中骏集团实现合同销售金额400.75亿元，同比增长

奔赴千亿的道路上，中骏集团控股（HK.01966，以下简称“中骏集团”）仍在蓄力前行。

8月19日，中骏集团发布了上半年业绩报告。截至2020年6月30日，中骏集团实现合同销售金额400.75亿元，同比增长8.2%；合同销售面积273万平方米；销售均价为每平米14680元，同比上升17.6%。

在房企整体增速放缓的背景下，中骏集团销售额的增速超出了市场预期。但上半年持续的高额土地投资，在拉升集团负债率的同时，也增加了企业的短期偿债压力。进入2020年下半场，中骏集团将如何做好规模、负债与现金流之间的平衡？值得关注。

区域下沉推动规模增长，湾区土储略有不足

据克而瑞的统计，上半年百强房企总销售金额同比下降了2.7%，截至2020年6月底，近半数企业的累计销售金额低于去年同期，5家房企累计业绩降幅超20%。400亿元销售额、8%的业绩增速，对中骏这样的中型房企而言，无疑是个不错的成绩。

这其中，二三线城市成为了集团销售业绩的绝对主力。上半年，中骏在二线城市实现243.26亿元的销售额，同比增长约56.6%，贡献度达约60.7%；三四线城市销售额127.71亿元，占到集团合同销售额的三成。

在业内人士看来，这与中骏集团推行的区域下沉策略息息相关。2017年1月，中骏正式将总部迁至上海。与此同时，中骏走出了长期固守的一线及核心二线城市，加强了卫星城的布局和销售。由此，一线城市在集团销售额中的占比不断下滑，二三线城市日渐成为公司的业绩主力。

数据显示，2017年至2019年上半年，中骏在一线城市的销售额分别为：75.07亿元、38.71亿元、64.53亿元，占比分别为48.4%、18.6%、17.5%，呈不断下滑趋势。

不过，围绕北上广深四座一线城市，中骏集团的“下沉”策略在大湾区做的并不好。上半年公司在揭阳、韶关拿下两块地后，并未有更多的利好消息传出。

数据显示，2020年上半年，中骏在湾区仅实现销售额13.43亿元，占比3.3%。而在2018年、2019年同期，湾区一度为中骏贡献了10%的业绩。截至报告期末，湾区土地储备成本占总土储成本的6.2%，排在集团末尾。

亿翰智库区域研究院研究总监彭建向房产指出，这几年新进的外来房企中，在湾区做的好的并不算多。由于湾区非市场化土地占比很高，外来户想要做大做强，要积极探索低成本获取资源的模型，比如通过合作加大在城市更新领域的布局。他还补充道，企业应注重产品的本土化，提升项目性价比，以符合当地购房者的标准。

据了解，中骏集团董事长黄朝阳已明确表示要布局广州和深圳等城市的旧改项目，实现在大湾区的重仓布局。在强者如云的大湾区，中骏能否通过旧改项目实现翻身？值得关注。

加速拿地致短期偿债压力加大

受疫情影响，原本计划要在2020年冲击千亿的中骏，主动将目标调低至930亿元，同比2019年的805亿增长约16%。不过，中骏集团扩张的步伐却并未被疫情打断。

今年上半年，中骏集团在厦门、福州、潍坊等8个城市新增10个项目，总土地成本194.31亿元，地上建筑面积332万平米。其中，中骏权益土地成本为153.54亿元，同比增长6%。在中指院发布的房企上半年拿地额榜单上，中骏排名升至26位，超过正荣（HK.06158）、融信（HK.03301）等TOP30房企。

截至报告期末，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为3303万平方米，其中公司权益建筑面积为2006元平方米。

公司采取的逆势扩张策略，很快在财务数据上得到体现。于2020年6月30日，中骏集团净负债比率为68.3%，同比上升了2.1个百分点。

几个月前，标普将中骏集团的展望从“稳定”下调至“负面”。彼时便有分析指出，“负面”部分反映了标普的观点，即中骏集团控股高企的杠杆率在未来一至两年内可能不会有大幅改善。

更为重要的是，由于大量回款被用于拿地，公司现金流也变得紧张起来，短期偿债压力增大。截止到2020年6月30日，中骏一年内到期债务达到207.19亿元，同比增加了68.53%，占到贷款总额的45.53%；同期，中骏集团现金及银行存款为249.82亿元，同比增速不足7%。现金及银行存款结余对短期债务的覆盖率也由去年的2.56倍降低至1.2倍。

知名地产分析师严跃进指出，企业通过积极拿地实现规模扩张无可厚非，但仍需把握现金流和负债风险。对于资金压力较大的房企而言，应积极警惕融资环境的收紧，避免拖累正常的经营。

据媒体报道，近日监管部门出台新规控制房企有息债务的增长，并设置“三道红线”。这也就意味着，融资收紧或成接下来的趋势。下半年，在进行对外扩张的同时，中骏如何处理好规模、负债和现金流的平衡问题，值得关注。