王浩：中国联合办公创新模式的探讨

　　【房讯网讯】由全联房地产商会、房讯网（）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在富力万丽酒店盛大启幕，主题为困境与径：商办地产下半场。优客工场urwork执行总经理王浩先生应邀出席并发表主题。

　　感谢给我这个机会，几年前还主持过这个活动，那时候穿西装，现在是牛仔裤，相当于商办领域更具有个性化，可能明年、后年再上来分享的嘉宾，穿什么的都有了，不一定都像今天这样一式的西装。

　　优客工场是新公司，知名度越来越大，我们其实成立到现在18个月，所以一直在上，跟大家汇报一下我们对联合办公的思考。

　　商办领域里面应该说是一个细分的小市场，但是最近可能被这些大的开发商关注的比较多，最见报端的就是远洋，然后又跟WE WORK合作了两个场地，再往下看到龙湖天街的联合办公也开了，是跟梦想家合作的，在成都和其他的地方也都在找合作伙伴。

　　还可以看到万科在做，很多大家都可以看到联合办公商办市场里面有一股风在吹，刚才跟王珂聊天说，开发商会不会做联合办公，我们说开发商都是短跑运动员，卖房子赚大钱的，就跟赵总分享的，一说都是大框架，赚大钱的事儿，作为联合办公是给企业服务，做赚小钱的事儿，换句话说我们是长跑运动员，注定了很难有开发商能够做联合办公，而且开发商也很难理解联合办公怎么做。所以我们给大家共享一下，大家看看，其实联合办公做的思维和逻辑按我们想法是这样的模式。

　　说到联合办公，我们一直说中国的写字楼办公市场比世界差很多。中国真正出现纯办公市场时间很短，中国的房地产二三十年，真正的商业化的写字楼市场也就十几年。对于国外发达国家，写字楼的市场已经是半个世纪，REITs也有几十年的事儿，写字楼市场我们的相差的比较多。联合办公的鼻祖有人说是1960年有一个美国人做的，但是大家知道的就是WE WORK的兴起，09年成立，到现在七年。优客工场成立2015年，晚了六年。而且中国的联合办公除了美国，数量和服务质量全世界排第二。所以中国的联合办公和世界的距离应该是很短，或者在同一个时代里面。这是我们跟世界接轨的小的行业。

　　中国的联合办公方兴未艾，尤其提出创业创新之后，中国的联合办公从2015年的几百家迅速的发展到今年的两万家，但是这里面也可以看到很多的知名品牌，联合办公在中国最大的两个城市，上海、，各自都有五六家能够做的比较好的，所以大家也可以看到，这跑道上参与跑的司机，赛手也都是比较优秀的。

　　联合办公圈子里面大家一直说我比谁好，比谁牛，就三个词形容：第一，我有多少数量，就像大家衡量优客工场一样，今年年底我们开业的优客工场30家，一年扩展了26家，数量多少决定了一个企业的力量。

　　另外一个，开发商最能看明白的就是装修，只要说到联合办公大家就不停的晒图，咖啡区什么图，场地什么图，办公什么图，不停的晒图。我们开玩笑说阳光100我们的旗舰店，一年的时间接受了上千批参观人，大家都可以看到的是装修，一年过去了，大多数人还是评价我们阳光100的旗舰店是氛围最好的场地。我们对装修的定义就是装修就是敲门砖，让你跟客户有一见钟情的秋波，真正的让你跟客户产生持久的关系，光是装修不够。

　　第三点就是服务，没有一个联合办公，没有一个开发商不说到服务的时候就列出满屏的服务，但是真正有多少可以做到的，这个是检验客户的最后真理。

　　这是我们对联合办公四个最简单的理解，数量代表着规模化，你在全国50个城市，每个城市开一个点，是伪规模化，因为没有群聚效应，很难形成联动。我们的规模化一定是一线城市密集开店，二线城市谨慎布点，三线城市基本不去，我们要形成跟客户的对量上的规模化，有了这个规模化才可以让客户在这个体系里面发展。

　　第二个是智能化，现在大部分的装修很难帮助客户的办公更加智能化，探讨了好几个月之后，了选择了门禁系统和网络系统，现在的网络大家都知道，没有饭和水可以，没有网不行。

　　我们很多合作伙伴都是开发商，最痛苦的事儿是所有的网开发商前期的时候就被三大运营商垄断，不仅价格高，服务质量差，总理都喊出来是不是可以让网费便宜一些，运营成本里面网络费用很大一块，即使这样我们也花很大的力气做网络。

　　大家习惯于钥匙开门，或者刷卡开门，运营的过程中最大的麻烦就是这个卡，一个办公区六七个人，有一个人没有带卡就进不去。所以我们在阳光100开始，所有产品都增加了手机二维码扫码开门，尽量不给大家卡。原来我们也有卡，工作人员入驻企业都是不同颜色，现在我们一个手机走天下，还在做二代产品，用蓝牙的，不用扫码，直接蓝牙搜索，二维码也在做变换的二维码，没有办法截图转发。

　　第三个是平台化，优客工场做到今天是规模化和平台化一体，没有平台化，规模化没有什么用，联合办公里面最大的一个就是联合，让所有的人今天在办公，明天到上海办公，后天到成都办公，完全用一个手机搞定，现在我们在手机上50到120块钱一天的预定，进去之后就可以享受整天的办公，这是我们平台化和规模化变现的模式，让大家在异地能够享受统一的办公。

　　最后一个是社群化。我们探讨办公领域的时候，大部分都是探讨2B的服务，对公司级的服务，第一是便宜，不管哪一个写字楼，都希望拿的价格比别人低。第二个希望的是进去之后能够对企业的发展有帮助，为什么有写字楼会，因为有品牌价值，可以帮助你做生意，所以他们接受5写字楼的房子。现在的联合办公工位算都比租到的写字楼贵一些，为什么值这个价格，这是我们后面说的，我们的目的是让他更专注于做自己的事儿。

　　你在专业之外的事儿，营销、人力、财务，所有的事儿我们都能够给你服务，这是2B端的，这样2B之后才会发现最大的问题，一个公司在这里很难长久，员工不舒服，老板也很难持久，所以现在的企业里面，80、90后的企业员工越来越多，我们所有的社群化就是2C端的，你在这里不仅能够办公，还能够在这里交朋友，找人吃饭，还可以在这里找到专业的兴趣一起玩耍，社群化才可以持久，甚至可以找到男女朋友。上一个嘉宾说了，人的一生回头来看，在家的时间越来越短，我们现在开玩笑说，一天24小时12个小时在办公场所，时间增加了，就要把原来生活当中的项目在工作场地里面解决，包括交朋友，包括有共同爱好的健身、所有你想要的兴趣体验和了解的信息的可能。

　　创始人，毛，房地产第一网红，马拉松的者，我们有一个入驻企业，悦跑圈，来了优客工场始终没有走，一年时间从7个人到120个人，他不走的原因很简单，他现在在中国做跑步软件品牌里面其中之一，估值7到9亿，他通过优客工场所有的员工，包括这位网红的，使他的下载APP量上升了上百万，他们所有的员工跟优客工场跑步的员工都厮混在一起，不管是2B还是2C都完全融入到优客工场，搬出去极大的不适应了。

　　我们联合办公，规模化之后平台化是自然而然的事儿，其中总重要的一点是智能化，最后的提升是社群化，社群化需要途径，智能化也需要途径，所有的线下东西，都是高成本的，就像线下我们做各种各样的活动，活动好做，但是活动之后的或者活动之前的线上东西就不是大家可以充分想象的。但是真正最有价值的，不是在这次活动之上，而是活动前和活动后。

　　2016年年初，搭建了自己的互联网团队，以前我们的互联网也是外包，跟大部分的开发商一样，后来发现外包的团队面临最大的问题不是能力不行，而是跟我密切接触不够，产品迭代跟我客户需求速度跟不上，所以我们彻底搭建了一个28个人的互联网团队。里面包括所有的互联网产品、所有管理软件。

　　从卖长租到短租再到会员，三种产品在里面，现在推的是第三种产品，VIP，299，可以在、上海，全国11个城市的任何场地里面入驻四到五天的时间，可以看到首页放的是关注客户的，你要定工位、会议室、意见反馈，还有红色的开门，从优客工场出的企业，第一个感觉是见到我们会掏手机，就好象付款进门一样。

　　第二个，社交。微信是最大的社交途径，但是里面有一个比较大的问题，你只有500个群，多过这个群就比较麻烦，我们在这里专门做了我们的圈子，用了我们的圈子可以超过500个群，只要有兴趣都可以拉进来，其他的功能跟微信一模一样，而且还可以找人，在微信里面很难找人，我们这里不同的入驻企业，上海和企业可以和的企业一起做。

　　第三个，活动。现在我们的活动可以做到时候多场区联办，一个活动全国十几个场区同时办，优客工场举办的活动只占10%不到，其他的活动都是入驻企业自身的活动，带动入驻企业其他的人员一起参与，我就彻底的成为了平台。

　　第四个，服务。优客工场做了两层服务，第一个是生态圈公司，大概13家，做很多的服务。还有另外一个圈层圈定跟我们没有任何投资的关系，但是通过我们使用的客户，我们会提供所有的服务。入驻企业的产品放在我们的平台上推广和销售，U物，因为我们还没有拿到电商的牌照，所以只能做内部的共享，这是入驻企业非常抢手的界面，所以小的产品，尝试的产品都愿意在我们的平台上做第一次的试销、众筹。

　　还有投资。虽然是我们入驻企业的刚需，但是整个市场做的非常多，所以我们并不是当做强项做，我们一定是做别人没有的东西。

　　到现在为止，我们花了一年的时间，把我们的APP打造成型，改版无数次，所有的APP全是考虑到实用性功能，最大的问题是上载容易，删除也容易，关键是有没有高频的，微信是最好的APP，大家每天都看。

　　4月份1.0上市，到现底，可以看到扫码开门的数据，入驻的数据，活动的数据。未来数据可以体现出办公的价值，所有的数据都可以分解到每条。所以投资人很喜欢我们，因为我们握着投资企业办公的数据在里面。

　　长江商学院十月份给我们做了一个座谈，给优客工场写了一个案例，这也是办公领域第一个上长江商学院的案例。

　　最后祝论坛成功，我们算是最小的企业参加论坛的，跟大家分享一下我们做一个细分领域的感受。谢谢！