正荣地产负债1262亿销售增速降至0.8% 欧宗荣频频发债经营现金流4年净流出163亿

　　长江商报记者 杨玲玲 广州报道

　　当前，闽系房企正荣地产（06158.HK）的高层震荡和现金流承压，让实控人欧宗荣感到焦头烂额。

　　近日，正荣地产对外公告行政总裁王本龙辞任，再次将高层人事震荡的内忧推至聚光灯前。据长江商报记者不完全统计，今年以来，正荣集团已有包括正荣资本总经理江晨、正荣地产副总裁刘翔、正荣产业发展集团财务总监郑琳琳、正荣产业发展集团副总裁肖春和等在内的近10位高管相继提交辞呈。

　　11月14日，正荣地产品牌部相关负责人回复长江商报记者称：“人事流动是公司发展过程中的正常现象，正荣地产离职率相对行业平均水平并不高。”

　　而高管大换血背后，是公司业绩增幅放缓以及现金流承压。半年报显示，2019年上半年，正荣地产实现销售金额586亿元，同比仅增长0.82%，而去年同期，其销售金额同比增长逾170%。

　　长江商报记者注意到，今年以来，正荣地产多次发债融资，年利率最高10.5%，最低为7.16%。上半年，其平均融资成本为7.60%，高于去年同期的4.8%，同时高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。频繁融资的情况下，正荣地产的现金流依然为负，2019年上半年，正荣地产经营性现金流净额为-77.23亿元。

　　“业绩增速放缓，既有行业周期原因，也有去年同期高基数原因，也有公司出于发展质量考虑控速的原因。”正荣地产方面解释称，融资收紧与融资集中度提升是今年行业表现出来的两大趋势。公司融资渠道通畅，融资成本可控并呈下降趋势，不存在高息融资的说法。

　　业绩增速放缓年内近10高管辞任

　　正荣地产的人事地震仍在持续。

　　近日，正荣地产正式公告，王本龙因其他工作事务已辞任公司执行董事及行政总裁，11月20日起生效，同时，将自辞任生效后不再担任公司的授权代表。过渡期间，执行董事兼董事会主席黄仙枝获委任为行政总裁，以临时接任王本龙的职责。

　　事实上，王本龙的去职只是正荣地产上市以来人事震荡的一个缩影。随着近日王本龙辞任，以及前任林朝阳于去年离开地产总部经营团队，外界有声音提出，正荣地产的职业经理人“三人天团”仅剩黄仙枝。

　　此外，今年以来，正荣集团已有包括正荣资本总经理江晨、正荣地产人力行政总监袁变革、正荣地产副总裁刘翔、正荣产业发展集团财务总监郑琳琳、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟以及产业发展集团副总裁肖春和等近10位高管提出离职。

　　对于高层频繁更换对公司的日常经营和战略发展是否会带来影响，正荣地产相关负责人回复长江商报记者表示：“人事流动是公司发展过程中的正常现象，正荣地产离职率相对行业平均水平并不高。作为上市公司，正荣一直致力于建立良好的公司治理结构，培养人才梯队，搭建好平台，与员工相互成就，公司经营目前一切正常。”

　　然而，不可否认的是，今年以来，其业绩增速明显放缓。数据显示，2016年至2018年，正荣地产的销售金额分别为393亿元、702亿元、1080亿元，销售金额复合增长率达到67.3%，并在2018年突破千亿大关。

　　而2019年半年报显示，上半年，正荣地产实现销售金额586亿元，同比仅增长0.82%。而去年同期，正荣地产销售金额为581亿元，较2017年同期增长170%以上。

　　同时根据半年报，报告期内公司实现营收136.48亿元，同比增长10.83%；归母净利润9.33亿元，同比增长11.07%；而2018年同期，正荣地产的营收增长率和归母净利润增长率分别为52.31%和171.86%，目前来看，其增幅均明显滑落。

　　事实上，公司经营发展的减速，从土地储备方面也可窥得一二。今年上半年，正荣地产新增土地22幅，预计建筑面积约2.9百万平方米；而去年同期，正荣地产新增土地33幅，总估计建筑面积约为5.9百万平方米。

　　另根据正荣地产公告披露，今年前10个月，公司连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额约为1030亿元，而2019年其销售目标为1300亿元。“公司有信心完成全年销售目标。增速放缓，既有行业周期原因，也有去年同期高基数原因，也有公司出于发展质量考虑控速的原因。”正荣地产方面回函表示。

　　经营现金流近4年净流出163亿

　　正荣地产发轫于江西，创始人为福建莆田商人欧宗荣，公司2018年1月登陆港交所，目前总部已迁入上海。

　　长江商报记者注意到，今年以来，正荣地产业绩增速放缓后，其盈利能力也面临考验。

　　数据显示，2015年至2018年，以及2019年上半年，公司毛利率分别为23.43%、21.70%、21.09%、22.76%和20.32%，总体呈下滑趋势。同期，其净利率分别为9.72%、8.51%、7.61%、8.44%和8.64%，去年以来虽有所爬升，但仍未超过2015年的高点。

　　同时，今年以来，正荣地产密集融资补血。10月14日，正荣地产公告称，完成赎回2亿美元2020年到期的年息8.6%的优先票据。而前不久，正荣地产刚对外宣布，发行的3亿美元2023年到期年息9.15%的优先票据于11月7日在联交所上市。

　　长江商报记者梳理发现，上半年，正荣地产多次发债融资，年利率最高10.5%，最低也达到7.16%。其中，1月份公告拟额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据；2月份发行2.3亿美元优先票据；3月份与渣打银行等就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据订立购买协议；3月份同时公告拟发行4.2亿美元2023年到期年息8.65%的优先票据；6月份发行2亿美元的优先永续债。

　　由此可见，美元债已成为正荣地产最为主要的融资渠道之一。而随着公司密集发展融资，正荣地产的融资成本也呈现走高态势。半年报披露，报告期内公司平均融资成本为7.60%，高于去年同期的4.8%，同时高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。

　　值得一提的是，频繁融资缓解资金压力的情况下，正荣地产的现金流依然紧绷。数据显示，2016年至2018年，以及2019年上半年，正荣地产的经营活动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-77.23亿元。近4年经营性现金流合计净流出163亿元。

　　同时半年报显示，截至6月30日，正荣地产公司总负债为1262.17亿元，资产负债率为81.29%，净负债率为70.8%。报告期，公司一年内到期借款249.03亿元，应付账款95.64亿元，应交税费25.69亿元，而其可动用的现金仅250.72亿元。

　　即便如此，下半年以来，正荣地产融资动作也未见松懈。其于8月份额外发行1.1亿美元的优先票据；9月份发行3亿美元2022年到期的优先票据；10月份再发行3亿美元2023年到期年息9.15%的优先票据。

　　当前，房地产行业普遍面临着债务压力和融资难题，正荣地产是否存在相关压力？连续高息发债主要是处于哪些方面的考量？

　　对此，正荣地长相关负责人回复长江商报记者表示：“融资收紧与融资集中度提升是今年行业表现出来的两大趋势。公司目前依托境内外融资平台，融资渠道通畅，融资成本可控并呈下降趋势，不存在高息融资的说法。”