实探:紧邻泡小的五矿西棠,值不值得买?

实探:紧邻泡小的五矿西棠,值不值得买?天津中高考时间 上周我们发布青羊区新力曦悦的踩盘报告后，就有不少读者要求我们也写写同样位于青羊新城的“五矿西棠”。 因为五矿西棠是全新项目，我们之前也没有看过，并不了解。于是，趁前天（9月18日）五矿

天津中高考时间

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上周我们发布青羊区新力曦悦的踩盘报告后，就有不少读者要求我们也写写同样位于青羊新城的“五矿西棠”。

因为五矿西棠是全新项目，我们之前也没有看过，并不了解。于是，趁前天（9月18日）五矿西棠取得了预售证，我们也第一时间赶去项目现场进行了一番考察。

今天，就跟大家分享一些我的踩盘体验。

项目基本信息楼盘名称：五矿西棠占地面积：约33亩产品类型：高层容积率：2.5总户数：358户车位数：668个开发商：成都盛矿置业有限公司物业公司：五矿物业物业费用：4.95元/㎡/月#本次推售信息#楼栋：2、4、5#楼楼层：17F套数：204套梯户比：2梯2户层高：2、5#楼3.1米，4#楼3.15米产品面积：建面约123-178㎡装修状况：精装，标准约4199元/㎡价格区间：26086~31320元/㎡交房时间：2022年9月网上报名时间：9月19~21日

01.地段&配套

仿若另一个新成都的青羊新城

五矿西棠位于青羊区青羊新城光华北六路与光华西二路交汇处，属于青羊区三环到四环之间的区域。

坦白讲，常年混迹于东门、南门的我，平时很少踏足青羊区西三环外的区域，昨天去踩盘当我从日月大道跨出三环的时候，感觉变化非常大。

日月大道高架上实拍青羊新城

整个青羊新城目前的呈现度已经很高，对比东西南北四个方向三环外的建成度，青羊新城给人的观感仅次于南三环外，高于东三环和北三环外。

前段时间在抖音上看到有视频说“城南新城和三环老城是两个平行世界”，我认为对于非西门的地缘性人群来说，三环外的青羊新城也仿若一个与老城区平行的新成都。

五矿西棠周边街景实拍

具体到五矿西棠周边，虽然西侧还有大量生地待建，但各种生活配套也算比较成熟，即使现在入住，也能有比较便利的生活。

交通配套

依托青羊新城“三横三纵”的交通路网规划（“三横”是指日月大道、光华大道和光华8线，“三纵”是指三环路、武青路和四环路），项目自驾车的通达性很高。

但西门比较拥堵的传统在青羊新城也得到了“复制”，我在周五非高峰时段去踩盘已经有所体验，推测上下班高峰期与市中心和南门之间的潮汐交通耗时会更长。

因此轨道交通对于青羊新城就显得更重要了。

项目附近目前已经开通的有地铁4号线，据高德地图导航显示，从项目步行至4号线中坝站的距离约1100米，稍微有点远，但如果不赶时间，一刻钟左右的步行时间也在可接受范围内。

商业配套

五矿西棠本身是一个纯住宅项目，所以商业配套只能依靠周边实现。目前周边有多个已交付入住的小区，但目前临街商业的业态看起来不够丰满。

项目周边小区底商

相比而言，项目周边的大型商业反而非常丰富。在项目方圆2公里范围内，已有青羊万达广场、中铁西城新天地、鹏瑞利青羊广场等大型商业购物中心开业运营。

教育配套

优质公办教育一直是青羊区的强项，青羊新城虽为新开发建设的区域，但也较好的延续了青羊区的优势教育资源，树德、石室、泡小、实小等叫得出名字的品牌都已经落户于此。

当然，五矿西棠作为在建项目，还不清楚未来的学区划分。但紧邻项目的西侧，正在建设泡桐树小学红碾校区和石室联中红碾校区。据置业顾问介绍，这两所学校均为公办性质。

泡桐树小学红碾校区在建工地实拍

02.规划&产品装修“超标”的纯板式改善项目

五矿西棠项目占地约33亩，容积率2.5，共有住宅358户，没有商业，是一个居住性比较纯粹的小盘。

项目定位为纯改善，我认为从产品打造的角度来看，有优点也有不足，但总体而言优点多、缺点少，算是名副其实的纯改善盘。

项目鸟瞰效果图

红标为本次预售楼栋

首先，项目采用了13~17F纯高层、围合式的布局，属于与土地指标对等的设计。

相比那种2.5甚至3.0的容积率还要做高低配的项目，纯高层围合式的布局能获得更大的公共活动空间和更大的楼间距，居住舒适度更高。

不过项目的2、3号楼的最小楼间距约27米，相对于50多米的建筑高度，间距比较近，两栋楼的中间楼层会存在比较强的对视感。

其次，项目密度较低，总户数不多，生活舒适度较高。

纯高层的布局让小区的建筑密度保持在18%左右，获得了比较大的中庭空间，从售楼部展示的沙盘模型来看，中庭的景观设计层次丰富，如果最终呈现能兑现沙盘模式的展示效果，将能获得比较好的园林式居住体验。

同时整个小区总户数仅358户，漫步于精美的中庭园林但却看不到几个人，也是改善型楼盘区别于热（cáo）闹（zá）的高密刚需盘的一大优势体验。

再次，项目主力户型为四房，仅少数特殊楼层为三房，改善居住的纯粹性较高。

除部分1、2楼为三房户型外，项目的标准层户型均设计为四房，包括建筑面积约143㎡的四房双卫和建筑面积约178㎡的四房三卫两种户型。

项目户型图

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两个户型均为板式横厅设计，房间布局也差不多，主要区别在于房间尺寸的大小，另外178㎡户型为双套房设计（老人房也带卫生间）、景观阳台的长度更长（延伸至老人房外）、设计了中西双厨。

从舒适性角度来看，178㎡的空间尺度更大气，功能更完备，舒适性更强；而143㎡设计了四个房间，因而部分次要房间的空间相对较小，更偏功能性改善。

最后，项目的装修配置和设计相对于约4199元/㎡的装修标准来说，相当“超值”。

项目首开住宅均为精装交付，装修标准4199元/㎡属于目前成都新建项目的最高审批标准。但从样板房展示的装修配置和设计来看，项目足以媲美以前那些5000多装标的精装房。

装修配置方面，项目不仅配置了中央空调、新风和地暖，还加入了可以通过手机APP远程控制的智能家居系统。

另外，小区采用了多重净水系统，在自来水入户前统一采用紫外灯管杀菌，每一户水表处预装了前置过滤器，户内厨下还安装有RO直饮机。

厨房水槽柜内安装的净水机和垃圾处理器

其他诸如垃圾处理器、洗碗机、烤箱（仅限178㎡户型）等提升生活幸福感的厨电也都有统一配置。

装修设计方面，电视墙、餐厅背景墙、无主灯满吊顶、主卧床头背景墙、飘窗吊顶+嵌入式射灯等装饰性较强的设计不仅全都做了配置，而且审美也都在线。

项目样板间实拍

另外，全屋的墙面除了背景墙装饰外，其他部分均贴了墙布，而不是一般的乳胶漆或墙纸；客厅地板选用的简一大理石瓷砖也相当好看，卧室木地板与过门石之间没有使用简单粗暴的普通金属扣条，而是用了很细的金属嵌条拼接，这些不起眼但能体现品质感的设计细节上也不含糊。

项目样板间实拍过门石与木地板之间采用超窄金属嵌条收口工艺难度远大于普通金属压条

入户的金属防盗门内外均贴有与玄关鞋柜同色的木饰面，保持了室内装修色调的统一，相比有些所谓的高端改善项目还在使用跟室内精装完全不搭调的偷油婆颜色防盗门，也算是一个比较周全的细节考量。

项目样板间入户门实拍

03.价格&购买建议

项目首开204套精装房，含精装挂牌单价约26086~31320元/㎡，总价322~559万元/套，据置业顾问介绍本批次均价约2.8万/平，暂无优惠。

虽然项目地段配套比较成熟，产品和装修也都比较好，但这个价格放到全城来看仍然是不便宜的——在成都重点发展方向上的东门、天府新区，甚至高新南区，都有性价比更高的项目可选。

但西门的神奇之处就在于，总有那么一部分生活在西门的人打死也不愿意搬去东门或者南门，或许这也是西门的楼盘普遍价格都比较高，但却也能慢慢卖得动的原因。

而五矿西棠，就属于值得西门地缘性改善人群关注的楼盘之一，至少在目前西门同价位的楼盘中，五矿西棠在楼盘舒适度和装修方面都具有一定的优势。

来源：吴思竹，

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