深圳首批旧改：罗湖田心村，十年终于盼来结果

深圳首批旧改：罗湖田心村，十年终于盼来结果哈尔滨龙塔 “股东共282名，实到276名。276名股东全票统一，确定华润置地为合作方。” 2010年，深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目（以下简称“项目”）列入深圳市城市更新单元计划。 2012年

哈尔滨龙塔

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“股东共282名，实到276名。276名股东全票统一，确定华润置地为合作方。”

2010年，深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目（以下简称“项目”）列入深圳市城市更新单元计划。

2012年，该项目取得《关于罗湖区田心村改造专项规划的批复》。到了今年6月23日，深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目引进合作开发主体进行公开招商，深圳联合产权交易所组织竞争性谈判推荐备选合作方，项目方根据谈判结果确定最终合作方。

该项目曾因种种原因更新改造搁浅，后于今年年初被“搬上”深圳联合产权交易所，以公开招标的形式等待“金主”的到来。华润置地方面透露，在7月27日，华润置地在联合产权交易所参与竞争性谈判，并成为该村旧改项目的备选合作方；8月30日，该村股东大会全票通过了这一提案。

于9月16日，深圳市田心实业股份有限公司收到深圳联合产权交易所《成交通知书》，确认华润置地成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目最终合作方。

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优质旧改经坎坷，“双面”村长陷赌局

田心村旧改本身属优质项目，周边区域成熟，容积率不高，村内房屋也大都在7层以下旧改难度低，村民改造愿望强烈，从而经常被圈内人士所提及。

田心村位于笋岗-清水河片区的中心位置，同样也是笋岗物流园的核心地段，人流密集，且该村附近分布有众多城市更新单元，譬如宝能中心、深业泰富广场等。

2011年，相关机构为田心村出具的改造规划获深圳规土委审批通过：未来，田心村在完成7.2万㎡土地的拆迁之后，将蜕变为一座占地约5.9万㎡、计容建面约53万㎡的综合体大城，包含住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态。

如若项目得以顺利推进，仅是住宅一项，在扣去保障性住房及数百套回迁房面积之后，剩余约15万㎡的建面按照如今片区6万元/㎡的均价来算，也能为开发者带来约90亿元的货值收入。

不过上述人士也坦承，项目局面复杂，如若开发商介入需花巨大精力处理多方面关系，项目进度也面临着许多不确定因素。合一城市更新集团董事总经理罗宇亦直言，尽管对项目最新情况没有了解，但“类似田心村这种情况，开发商接盘肯定有顾虑，认为存在有未知风险”。

1996年，梁泽宁以村长身份正式“掌舵”田心实业股份有限公司，担任董事长一职。

资料显示，上世纪九十年代，笋岗被誉为“中华第一仓”，“三来一补”的经济模式及邻近原深圳北站，使得该片区承担外贸进出口及供港活鲜的职能，座座仓库在片区拔地而起，慢慢发展成为全国最大的多功能现代化商业仓库区；

2006年，笋岗—清水河片区被深圳市规划为物流产业重点发展区域，其被定义为：现代仓储业、商业和交通运输业协调发展，集专业化商品配送、储存、运输、展示和交易于一体，辅以相关配套设施的、服务于罗湖和福田的配送中心型消费物流园区。并且，项目还处在笋岗-清水河片区的核心地段，趋向成熟的交通规划及学位、商业等配套兼具。

诱人收益引来诸多发展商的“围猎”，不过此时田心股份的主理人梁泽宁已拥有了两副面孔。

明面上，梁泽宁是田心村改造信念坚定的推进者，而暗地里，梁已深陷赌瘾、赌债缠身，早已开始玩起了借旧改敛财还债的把戏。

其对警方坦承，随着权力渐大，“自己有点控制不住自己”，并出入各种高档酒楼会所，到后来赌博成为其最大乐趣，而且越赌越大，越输越多。最疯狂时，其欠下四千多万赌债。为还赌债，梁泽宁将目光瞄准了村里的“旧村改造”项目，并“一房多卖”邀请合作改造为饵，同时与14家开发商签订合作开发协议书、意向书，骗取上述公司诚意金、订金、进度款、借款等，共计人民币5.64亿元。

其中不乏金地集团这样的“名角”，金地董事会于2015年7月发布的《2015年第一次临时股东大会决议公告》中显示，金地计划以增股某项目公司的形式获取深圳某城中村项目85%的权益，公告未透露项目的地点、名称，但在占地面积、容积率、计容建面指标上与田心村项目一致。金地计划增资4.25亿元取得项目公司8成股权、再逐步取得田心村的开发权益。不过仅在两个月后，梁泽宁失联，田心村旧改进展陷入无限暂停。

2015年9月，梁泽宁逃往东南亚某国，此后被国际刑警组织发布红色通缉令。

2019年4月22日，梁泽宁被遣返回国。

在一系列旧账厘清的同时，田心村也方得以再拉起城市更新的序幕。

02

项目情况

项目拆除用地范围现状建筑物总建面约22.58万㎡，其中田心股份公司集体物业建筑面积4.84万㎡；居民私宅物业建筑面积约为14.97万㎡；外单位（包含：笋岗医院、派出所及其他小业主）建筑物建筑面积约为2.77万㎡。

根据规划，该项目拆迁用地面积7.25万㎡，开发建设用地面积5.91万㎡，计容积率建筑面积53.18万㎡，其中包括住宅18.92万㎡（含保障性住房7569㎡），商业4.58万㎡，商务公寓19.69万㎡，商业性办公5.04万㎡，酒店4万㎡，配套设施9400㎡，容积率9，建筑限高200米，配套停车位3087个。

项目按照四期来进行批复。而如果旧改完毕，田心村将由如今的农民房聚集，变身为商住一体的现代城市综合体。

项目预计总投资约89.01亿元，税后净利润38.78亿元，税后成本利润率为43.57%。根据《资产价值估价报告》，于价值日2018年12月19日的公开市场价值为15.44亿元。

此外，在利益分配方案方面，本项目采用货币补偿加物业回迁安置补偿相结合的方式。其中，部分构筑物、附属物等其他资产补偿不低于779.81万元；最终合作方应按所属现状物业建筑面积4.84万㎡以不低于1:1比例对项目方进行回迁安置；以及过渡安置费每月每平方米不低于75元（含）。

03笋岗片区未来发展

笋岗位于“红岭创新金融产业带”的北部，是2500亿元再造新罗湖5大旧改片区的重点区域，也是罗湖城市更新规划中项目最集中、数量最多、建筑面积和总体体量最大的片区。

从地理位置上看，《深圳市城市总体规划2007—2020》确定两个城市主中心，即福田—罗湖中心和前海中心。而笋岗街道就位于“罗湖—福田中心”的中心、深圳城市的中轴线上。

从片区规划来看，2010年，时任副市长唐杰便提出笋岗—清水河片区按照“西有前海、东有笋岗—清水河”的总体目标；

此外，笋岗-清水河片区在城市更新“十三五规划”中，被划入深圳16个重点发展区域，与深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区同列。其中，笋岗片区被定位为高端商务中心区，清水河片区则被定位为深圳东部高新区。

罗湖区政府将以红岭路为主轴打造创新金融产业带，把红岭路升级成为世界级“金融街”。而笋岗作为深圳市及罗湖区金融改革创新及互联网金融集聚发展的片区，将成为这条产业带上步子迈得最快的一端。

（笋岗-清水河片区近三月实际成交情况）

部分信息来源：南方都市报 | 华南城市更新 | 深圳楼市情报

整理：中原大咖

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