9月月报概览 | 新房供应量回落 二手成交持续下滑

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新 房 市 场

16住宅项目获批

截止到9月29日，16个住宅项目获批(不包含碧桂园领寓的安居型商品房项目)，其中信义御珑豪园为现房项目，碧桂园观麓花园分两次获批，获批住宅项目较上月增加1个。其中12项目开盘，住宅批售面积73.4万平，环比下滑23.7%，推售54.5万平，环比下滑42.0%。住宅供应面积转跌，但主要原因为本月项目整体体量普遍不大，造成批售和入市面积较上月有所下降。

新房住宅成交面积上升16.4%

截止到9月29日，深圳新房住宅成交4755套，环比上升16.7%；成交面积为47.6万平，环比上升16.4%。新房住宅供应充足，整体去化率也持续处于高位，新房成交连续4个月回升。

罗湖区连续三个月零成交

从各区新房住宅成交面积来看，截止到9月29日，龙岗以13.97万平的成交量位居第一，占全市成交的29.4%；龙华成交面积为11.79万平，占全市成交的24.8%，位居第二；光明新区成交9.84万平，占比20.7%，位居第三。罗湖区连续三个月零成交。

从成交面积环比变动的情况来看，截止到9月29日，五区成交面积出现增长，五区成交面积出现下滑，罗湖区成交面积未出现变化仍为零。其中，深汕合作区成交量增长最为显著，环比增长251.5%，主要为纯水岸花园（一期）大户型产品大量网签；宝安区增长151.4%，主要为招商臻府、佳兆业樾伴山和嘉富新禧等楼盘的大量网签。而福田区仅成交0.09万平，下滑74.6%，降幅最大。

玺云著花园成交量居首位

截止到9月29日，玺云著花园以496套的成交量夺得深圳9月住宅销售冠军，壹成中心璞誉府成交位列第二，成交393套。成交前十的项目中，光明、龙华各三个，宝安、龙岗各两个。

二 手 住 宅

二手住宅过户持续回落

从过户数据来看，截至9月29日，深圳二手住宅成交套数为8577套，环比下滑24.2%；成交面积为75.9万平，环比下滑22.2%。

全市各区过户套数普遍下跌

截至9月29日，本月全市各区二手住宅成交套数均下滑。从成交套数来看，龙岗成交量依然位居全市首位，截至9月29日，龙岗成交均价为2547套，占全市成交的29.7%。从环比变动来看，豪宅标准调整后，均价最高的南山区受影响最大，南山成交套数下滑幅度超过30.4%，跌幅最大。罗湖区成交套数环比下滑18.4%至1305套，跌幅最小。其他四个区域跌幅均在20%~30%范围内。

从样本房源的涨跌区间上来看，房源上涨和下跌的幅度均在10%之内。有64.0%的样本房源价格上涨，36.0%的样本房源价格下跌。样本房源涨幅在5%~10%区间的占比最大，为41%。

租 赁 市 场

租金回报率持续下滑

根据深圳中原研究中心监测显示，9月全市住宅租金为70.6元/平·月，环比上升0.34%，租金回报率继续下滑至1.25%。

全市租金微升

本月全市租金为70.6元，环比上升0.34%。南山租金上升1.52至103.1元/平·月，租金涨幅最大。除福田和盐田之外，其他各区租金均有所上升。

中 原 研 判

• 过户数据显示，截至9月29日，深圳新房住宅成交4755套，环比上升16.7%；深圳二手住宅成交套数为8577套，环比下滑24.2%；一二手住宅合计成交13332套，环比下滑13.4%。
• 从实时市场情况来看，新房二手房市场冰火两重天。新房市场整体氛围较好，16个住宅项目获批(不包含碧桂园领寓的安居型商品房项目)，12项目开盘，整体开盘去化超七成。12个住宅项目中有6个当天售罄。二手市场方面，市场氛围趋冷。在政策消化期的二手住宅市场面临新房住宅市场的积压，成交依旧低迷。
• 政策方面，9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知，客户购房资格将会严查，假离婚买房的方案将不再可行。9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告。其中商品房预售政策调回疫情前水平，并且首次对现售做出要求，另外深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。官方在多个方面都加强了市场监管力度，在政策的引导下，预计未来成交价格走势会相对平稳。近期新房住宅推售量处于今年较高水平，且10月计划入市项目较多，预计后期新房成交会持续上升。二手市场方面，受挂牌房源减少及新房市场积压得影响，预计下月实时二手成交量依然偏低，过户量会继续回落。

附：2020年10月潜在入市项目