存款利率下调,房贷持续上涨,楼市现在还能上车吗?

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2021-06-24
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陈情表朗读

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资金是房地产市场调整变化的重要因素和变量，在上一轮楼市火热后，最近金融层面调控密集。一方面，银行存款利率普遍下调。6月21日，多家银行的存款利率出现调整。四大行存款利率总体“有升有降”，一年期及以上的存款利率普遍下调，半年及以内的短期利率则有小幅上升。调整后的定存利率最高3.25%，大额存单利率最高3.35%。另一方面，房贷利率仍在爬坡阶段。同一天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR。贷款市场报价利率已经连续14个月保持不变。其中，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。不过，尽管5年期以上LPR利率报价不变，但是机构监测数据显示，主流城市房贷利率继续上行的趋势不变。深圳、广州、杭州等热门城市的房贷利率均出现了持续上涨的表现。监测数据也显示出同样的趋势。今年5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，二套房贷款平均利率为5.61%，环比均上涨2个基点。

调整有何影响

从宏观角度来看，存款利率的下调，能够刺激储蓄从银行流出，进入到投资、消费领域，刺激实体经济的增长。

央行工作人员也对此做出这样的表示，“金融管理部门希望通过引导中长期存款利率下行，推动存款业务合规理性发展，进而降低银行负债成本，进一步推动银行降低实体经济实际融资成本。”

那么，从这个角度，自然对楼市也是一种利好。然而，房贷的持续上涨可能产生相反的作用，相互抵消。

买房门槛正在升高

而对个体刚需买房者来说，买房正在变难……

以杭州为例，近期杭州多家银行再次集体上调房贷利率，由5月的首套5.4%、二套5.5%，提高到首套房5.6%，二套房5.7%，分别上涨0.2个百分点。

那么，来算一笔账，购房者在首套购入的前提下，贷款200万，等额本息还款30年，那么，当利率为5.4%，还款总额是4043021.7元，共需支付利息2043021.7元，月供11230.62元。

当利率调整为5.6%之后，还款总额提升到4133368.66元，需支付利息2133368.66元，月供11481.58元。总体来看，总共多支付90346.96元利息，每个月多还250.96元贷款。

若是二手房，那么同样的情况，则要多支付90802.27元利息，每个月多还252.23元。

不仅如此，随着房贷利率的升高，房贷时间也在逐渐拉长。。”对此，不少人认为金融机构的“动作”是全国一盘棋，同一家银行不太可能在一些城市收紧，而在另外一些城市放松。因此，收紧房贷释放出信号：买房门槛将变得更高。其实，房贷收紧也是今年4月就开始了。“房住不炒”的目标下，国家相关机构有明确要求，针对房贷的管控更加严格。两条红线出台后，配合银行纷纷收紧房贷额度。另一方面，在市场热度较高的城市，银行存在“半年报”压力，也是收紧、甚至停贷的原因。以南京市场为例，浦发银行表示，“今年上半年南京房地产市场的销量看好，交易量高于往年同期，目前正值上半年的最后一个月，金融机构在“半年报”的压力之下，房贷收紧甚至停贷也是有可能的。”放眼全国，数据显示，6月72个重点城市中46个城市房贷放款周期延长，已超过六成。广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。分析人士表示，房贷收紧，将直接导致楼盘开盘去化率下降，之后楼盘提高首付比例的要求也可能会成为更加常见的操作。

那么，此时还能不能上车呢？

专业人士给出了建议，在成交量仍然上涨的热行情地区，如果房贷利率低于6%，可以考虑入手。“房贷利率在房价涨幅面前，依然相对薄弱。”

但如果所在城市刚刚经过了一轮上涨，调控已经启动，那么房贷利率高于5.5%，则不要上车，建议观望。

若所在城市一直以来成交冷淡，那么只要房贷超过5.5%，就要慎重，可以等待房贷“加点”下降了再行动。

5月各线城市二手房房价环比涨幅都有不同程度收窄，表明房价上涨动能有所减弱，特别是一线城市房价较快上涨向二三线城市扩散的势头得到初步遏制，分析师表示。

专业人士预测，“若这一趋势得以延续，5年期LPR报价单独上调的可能性将会下降；否则，不排除年内通过单独小幅上调5年期LPR报价来抑制房地产泡沫风险的可能。”

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