刺痛西安楼市的高新区，靠的是什么？

刺痛西安楼市的高新区，靠的是什么？手机之家网站 高价地在高新多点开花，前脚软件新城刚曝出地王，后脚中央商务区就出现楼面价破1.3w/㎡的高价地块，频频刺痛大家的神经。 高昂的地价对市场的影响显而易见，直接抬高购房者对区域的价格预期

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高价地在高新多点开花，前脚软件新城刚曝出地王，后脚中央商务区就出现楼面价破1.3w/㎡的高价地块，频频刺痛大家的神经。

高昂的地价对市场的影响显而易见，直接抬高购房者对区域的价格预期，在大家的认知中，即便正处于建设中的软件新城、高新三期，后期房价“破二迎三”都没什么问题。高新区的房价，究竟凭什么？

高新三期的地价凭什么？

说高新区房价之前，绕不开高新区的地价。从去年下半年，每次有房企拿地，总有人说：高新三期“偏成马”了。言下之意，高新三期这么远，凭什么地价卖这么贵？

首先，我想说高新三期并不远，城市土地的价格往往是看距城市中心的距离。最后在此基础上形成土地级差。但对西安来说，这个中心有两个：一个是地理中心——钟楼。一个是经济中心——科技路、都市之门。

而从地图上看，西南方向的新区距离“经济中心”更近，特别是软件新城、CID仅6公里。相比，东侧、北侧新区距离“地理中心”的距离都在13公里以上。当大家的生活、就业都绑定在产业之后，经济中心的比重自然更大。而围绕高新发展的新区，更近的距离、更强的经济都意味着新区在配套、产业上更快落地。

其次，供不应求是支撑高价地的关键。每个高新的购房者都有真切的体验。

2019年高新区GDP超过2000亿元，超过全市GDP21%。而高新区2018年统计常住人口55万人，仅占西安市5.4%。数据背后反映的，当然不是高新区常住人口人均产值是西安的四倍。而是还有大量的人口在跨区就业。这些，都是高新区房价的潜在需求。

第三，高新区强劲的产业支撑，吸引了大量的就业机会和居住需求。但土地供应稀缺下，高房价一直外溢到泛高新，比如沣东、长安。

如果跳出西安，就会发现，高新的房价和上半年大涨的深圳有相似之处。人才吸引力强，产业强、土地稀缺。但类比的话，高新和其他板块的房价，并没有像深圳和广东其他区域一样，拉开价格。恰恰是因为，高新区可以通过土地、规划、扩容缓解供应紧张，平抑房价。

“核心”是产业之城的永恒追求

当然高新三期地价“高”，除了以上三个原因，还有个重要的因素：

作为新区，大量的市政基础配套建设成为推高地价和房价的关键。这也是大多数新区发展的必由之路。这种情况下，高新区反而因为更强的产业支撑、需求支撑、运作能力，使得地价、房价拥有更高的价值支撑。

当然硬币的另一面是高新一期、二期实在无地可用。新盘稀缺的情况下，保利天悦、万科翡翠国宾屡开屡摇，而摇不到号的不得不把目光放到泛高新区域……

高新之所以核心，是高新区30年高速发展所凝聚的各种资源、配套上的生活便利以及教育，就业机会上的发展潜力。这些都需要时间、资源、人力、物力、财力的投入和沉淀。

这一点，在二手房市场反应更真切。上半年高新区二手房成交量价在各个板块拔得头筹。毕竟，以刚需为主的二手房置业者，总价可控，周边便捷是首要追求。但对于改善来说，就尴尬了，他们相对刚需购房者，对产品、物业、圈层有了更高的追求。

但高新区一是随着居住、就业人口增多，生态、绿化资源严重稀缺；二是之前老建筑无论是社区园林、还是产品功能空间都需要升级。所以高新改善被迫外溢。

但，对于一个以产业为主的区域，靠近已有的产业核心是永恒的追求，也是居住便利性外资产保值、增值的关键。可以高新，何必其他，可以核心地段，何必外溢区域。