公积金贷款大调整!这里会成为下一个深圳吗?

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海南省近日宣布，将从8月20日开始实行新的住房公积金贷款政策。

简单点儿说，海南准备解绑公积金对楼市的限制了。

01

海南，楼市曾占半边天

海南市算是我国唯一一个经历了楼市泡沫的省份，房价曾经从7000元/平方米直接降价到1000元/平方米，而且还卖不出去。泡沫过后，海南留下一地烂尾楼。2016年，时任海南省省委书记罗保铭直言不讳，“每一栋楼背后都有故事，都有利益链”。

2018年4月22日，海南省发布史上最严限购，宣布在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

其中最关键的一点，就是规定在海口、三亚这类热门城市需要缴纳五年以上社保或个税，才能拥有购房资格；而原本不限购的城市，也需要缴纳两年以上的社保或个税，才能在当地购房。

限购政策出台之后，海南楼市直接就凉凉了。原因显而易见——在海南买房的外地人占比太高了，2018年的调控相当于一次精准打击。调控过后，海南在全国楼市争霸战里直接退居二线。

中国新闻网在采访中发现，实施限购政策两年后，海南的中介几乎无所事事，在海南中部的五指山市，9家房产中介店铺仅两家开门，一家卖的是云南的楼盘，另外一家的店员坐在屋里闲聊。

海南楼市的沉寂持续了很长一段时间，久到持币待购的人群都快遗忘这块热土了。直到6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》的出台，才重新点燃了大众的购房热情。

面对潮水般涌来的关注，曾有过泡沫史的海南态度明确，多次表态要严格控制房地产，不做房地产加工厂。8月3日，海口调控再次升级，海口市住房和城乡建设局发布通知，严厉打击房地产捂盘销售、化整为零、饥饿营销和雇人排队等违规行为。

严格的调控收获的成效同样有目共睹。数据显示，2020年上半年，海南全省固定资产投资同比增长3%，其中非房地产投资增长13.3%，而房地产市场开发投资下降10.2%。很多人认为，在产业转型的道路上，海南经受住了考验，堪称可圈可点。

然而让人没想到的是，8月18日，海南省住房公积金管理局印发了《关于调整住房公积金个人住房贷款业务有关规定的通知》（以下简称《通知》），自8月20日起，海南省将住房公积金贷款业务有关规定进行了调整：

购买新建自住住房，借款人夫妻双方均在海南省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为100万元；借款人仅单方在海南省缴存的，贷款最高额度为70万元。购买二手自住住房。借款人夫妻双方均在海南省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为70万元；借款人仅单方在海南省缴存的，贷款最高额度为40万元。

此前在海南申请公积金贷款，新房贷款额度最高70万元，二手房最高50万元，建造自住住房的最高贷款30万元。与此前相比，新政规定的贷款额度明显提升了一截。

此外，文件还明确了二手自住住房贷款最低首付款比例。借款人购买二手自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为40%。

这几个操作下来，就等于给楼市变相解绑了。

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房价，首付比例已成谜

8月14日，国家统计局公布了7月份70个大中城市的住宅销售价格榜单。在4个一线城市房价上涨的同时，海南的房地产市场也在7月迎来了一个小高峰。

有媒体统计，7月份海南两城（海口、三亚）的新房价格指数环比平均上涨0.65%，其中海口上涨0.4%，涨幅较上月扩大0.1%；三亚环比上涨0.9%，涨幅较上月扩大0.6%。二手房方面，海口、三亚也呈现出上升趋势，其中海口环比上涨0.7%，三亚环比上涨0.3%，两城迎来了今年环比最高涨幅。

说完环比，再来看同比。值得注意的是，海口、三亚新房价格同比上涨，而二手房价格同比下降。一般来说，出现这种情况，就意味着当地的二手房流通性不强。

这也符合海南当地的楼市规律，毕竟在史上最严楼市调控之后，炒房客都走得差不多了。

对于本次海南提高住房公积金个人贷款额度的情况，看客们的反应也颇有意思，有人认为公积金贷款的额度提升，能够减轻普通家庭购房的压力；也有人认为现在提高公积金贷款额度，是在给房价上涨铺路。

或许可以用此前驻马店住房公积金贷款额度提升的案例，来作为一个参考。2月21日，驻马店市政府发布了《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，也提到了住房公积金的贷款额度提升，将原先的45万元提升到50万元。

另外，驻马店还调整了公积金贷款的首付比例，其中首套房贷款最低比例从30%降低至20%，二套房贷款首付比例仍维持在30%不变。

驻马店的大胆举动让外界瞩目，该政策出台不久，便被紧急撤回了。到底是什么原因，大家应该都懂。

再把视线切回到此次海南公积金贷款政策改动上，首先是海南公积金贷款的额度加大了砝码，最高可贷款100万元，要知道，深圳的公积金贷款额度最高也就90万元。

另外，借款人购买二手自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付比例为40%。这个二手自住住房的首付比例，到底是按第几套房来征收，《通知》中并没有明确。站长能提供的数据是2018年楼市调控收紧的时候，海南省曾将首套房的首付比例从原先的20%上调至30%，而二套房的首付比例则上升至70%。

本次《通知》的内容，主要是以“解绑”为主，利于刚需群体。所以这个“二手自住住房”的定位，略有一点儿迷啊……

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结语

从今年的整体基调来看，楼市维持平稳，起伏肯定有，跌宕看情况。

尤其是迈入2020年下半年，各地区都出现了不同程度的降温，但一线城市升温明显。海南目前出台的公积金政策，能够明显看出来的是利好于楼市，但要说彻底解绑，还得看下一步。

毕竟步子是一步步走的，杠杆也是一点点撬的。

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