从“二十大”报告看房地产行业发展方向 中国房地产行业现状分析

从“二十大”报告看房地产行业发展方向 中国房地产行业现状分析本站　　二十大报告进一步强调“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略”，伴随着区域协调发展的持续深入，优势地区的发展亦将更加全面，预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模　　二十大报告进一步强调“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略”，伴随着区域协调发展的持续深入，优势地区的发展亦将更加全面，预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模突

　　二十大报告进一步强调“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略”，伴随着区域协调发展的持续深入，优势地区的发展亦将更加全面，预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模

　　二十大报告进一步强调“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略”，伴随着区域协调发展的持续深入，优势地区的发展亦将更加全面，预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模突出、人口吸引力强的地区，房地产市场亦有较好的拓展空间，企业仍需聚焦主流地区，持续深耕，实现高质量发展。

　　房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业是进地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

　　1.坚持“房住不炒”定位未变：经过多年发展，“房住不炒”理念已经深入人心，成为社会共识，购房者置业更加理性，住房的居住属性不断强化。早在2016年底，中央经济工作会议就首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被写进“十九大”报告，过去几年中，尽管房地产行业经历了震荡起伏，中央支持各地因城施策优化楼市调控政策，“房住不炒”始终是政策坚守底线。此次“二十大”报告中再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位，接下来房地产发展的落脚点将更多的聚焦在保民生、提品质上。

　　同时，也要看到，在实现全体人民住有所居的过程中“增进民生福祉，提高人民生活品质”将成为政策发力点，未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

　　2.加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度：本次二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，提法与十九大报告中一致，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。

　　本次二十大报告中再次强调加快建立“租购并举”住房制度，政策红利有望继续释放，随着住房租赁需求的逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇，相关企业需要抓住政策红利和市场发展期，拓展新的市场空间。

　　3.深入实施区域协调发展战略，房地产市场分化行情或加剧：2015年以来，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈规划先后落地，2022年2月《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》亦得到国务院批复同意，重点区域协调发展已取得积极进展;与此同时，南京、福州、成都、长株潭都市圈发展规划亦先后获得批复，相关规划的落地实施，亦表明重点城市群和都市圈的发展将进入快速发展通道，这些地区对人口、资源等要素的集聚能力亦将有所提高。

　　当前房地产投资仍处于底部下行阶段，整体市场投资动作不活跃。房屋新开工规模持续萎缩，叠加土地市场成交缺乏民企活力难以维持原有投资体量。8月房地产开发投资额环比增长，主要依靠的是续建项目加快竣工进度所产生的建安投资。

　　据国家统计局数据：1-8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%;商品房销售额85870亿元，下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度来看，7-8月商品房销售面积和金额较2021年同期分别下降26%和24%。较二季度4-5月商品房销售面积也下降4%。其外从规模上来看，三季度7月和8月销售规模在年内也仅高于4月。因此三季度商品房销售表现相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，当前销售水平仍处于历史较低水平;另一方面同比降幅开始呈现逐步收窄趋势，市场有一定复苏征兆。

　　三季度来看，“开工走弱、竣工走强”的状态依旧延续。7-8月房屋竣工面积达8225万平方米，较4-5月上涨28%，持续发力带动8月同比上涨42%。而新开工面积已降至全年新低，7-8月仅新开工18639万平方米，较2021年同期下降46%，较4-5月也下降15%。各地“保交楼”和“停工”项目复工政策进一步深化，多个地方政府成立了“一楼一策一专班一银行”的攻坚机制，对房屋竣工起到有效促进作用。一方面各房企房屋新开工计划也因此进一步搁置，另一方面2021年下半年起土地市场遇冷后，宅地成交规模快速缩水导致2022年进入“无地可开”的局面。

　　据国家统计局数据：1-8月，房地产开发企业土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%;土地成交价款3819亿元，下降42.55%;二者降幅分别较1-6月扩大1.4pcts和收窄3.8pcts。三季度一方面土地购置面积继续保持低位，同比降幅再度扩大，另一方面土地成交价款则呈缓慢上升态势，同比降幅持续收窄。其中，8月土地购置面积和土地成交价款分别为854万平方米和901亿元，其中土地购置面积环比下降7%、土地成交价款环比上升3%。

　　展望2022年第四季度及未来，我们认为未来融资政策以保交楼、保交付为宗旨，并继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能为主。一方面，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度;同时对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。另一方面，金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持;同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

　　目前，在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下，城市政策层面略有松绑，刺激需求释放，四季度市场修复的预期存在。叠加房企冲刺全年业绩、企业推盘供应量增加，四季度百强房企单月及累计业绩同比的降幅将有望进一步收窄。但整体来看，2022年“负增长”大局已定，全年千亿房企数量将减少一半至20家左右。中长期来看，行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

　　分析师认为，继十九大之后，二十大报告再次强调“房住不炒”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业政策定位。

　　未来行业市场投资前景如何?想要了解更多行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。

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