商业地产及零售行业常用专业词汇导读

商业地产及零售行业常用专业词汇导读本站　　这份《商业地产及零售行业常用专业词汇导读》的分享，希望能够帮助新入行的商业地产及零售行业从业者在最快的时间内熟悉行业

　　这份《商业地产及零售行业常用专业词汇导读》的分享，希望能够帮助新入行的商业地产及零售行业从业者在最快的时间内熟悉行业。

　　租赁意向书Letter of intent to lease：一般指甲方业主和乙方品牌之间在签署正式租赁合同前的意向性约定，具备有一定的法律效应；

　　租赁合同Lease contract：一般指甲乙双方针对所合作的铺位签署的正式租赁协议。可以是在签署租赁意向书之后，也可以直接签署，具备法律效应；

　　租赁面积Lease area：一般指甲方提供给乙方经营使用的铺位的计租面积。每个甲方业主的计租面积都不尽相同，但在一般情况下，都是以在铺位的“套内建筑面积”的基础上乘于一定比例的“公摊系数”后所获得的面积；

　　租赁期限Term of lease：一般指甲乙双方签署正式租赁合同日算起的实际租赁期限。正常情况下为三年，或三年另加两年优先续租权(optional to renew);

　　装修免租期Fit-out rent free period：一般指甲方提供给乙方品牌租户用于商铺装修的免租期限。免租期可以在租赁期限内，也可以在其之外。在免租期内，乙方品牌一般无需向甲方业主交纳租金，但需支付全额或一定比例的物管费；

　　物业管理费Property management fee：一般指甲方在租金以外，就物业的日常管理服务另外向乙方品牌租户收取的管理费，简称“物管费”；

　　推广费Promotion levy：一般指甲方在租金以外，就项目和品牌的宣传和推广服务另外向乙方品牌租户收取的服务费；

　　固定租金Base rent：固定租金也称“保底租金”，一般指甲方以固定的金额每月向乙方品牌租户缴纳的租金。一般情况下，有“元/天/平米”和“元/月/平米”两种不同的呈现方式；

　　扣点租金Commission rent：一般指甲方以乙方每月实际税前销售额为基础，并以一定固定比例收取的租金。正常情况下，固定租金和扣点租金（也称“提成租金”）是两者取其较高者(whichever is higher)；

　　租赁保证金Lease deposit：一般指甲乙双方在签署正式合同后，在规定的时间内，乙方需要向甲方交纳的履约保证金。正常情况下，租赁保证金为甲乙双方所约定的上个月租金及物管费。甲方会在合同到期后的规定时间内将履约保证金全数无息退还给乙方；

　　场地移交条件Site hand-over condition：一般更多被奢侈品牌所使用，在业内俗称“天书”。所谓场地移交条件，即品牌在正式入场装修前，以书面的形式对物业交付的条件进行要求与界定，包括但不局限于“地板预留高度”、“电量和空调供风量”、“幕墙和橱窗预留”、和“机电设施预留”等等。对于餐饮品牌，还将涉及到“排油烟”和“隔油池”等方面的问题；

　　整修管理手册Fit out management guide：一般指在品牌租户在正式进场装修前，由物业甲方提供给乙方，针对乙方品牌租户在装修期间关于装修材料运输、装修管理、和垃圾清运等工作的规范性管理文件；

　　物业管理手册Property management manual：一般指在品牌租户对外正式营业前，由甲方业主提供给乙方，针对门店在日常经营期和商场物业统一管理有关的工作的指导性文件；

　　满租率Tenant opening rate：一般指项目在开业当日或开业后某个特定的时间点，已经开业的商铺数量和项目总商铺数量之间的比例；

　　空置率Vacancy rate：一般指项目在特定的某个时间点，空置商铺和总商铺数量之间的比例。满租率和空置率的总和应该为100%；

　　项目定位Project positioning：即项目本身的定位。可以以项目的覆盖范围分为“城市级项目”或“社区型”等不同定位；也可以以所引进的品牌层级分为“高端”、“中等”、或“低端”等不同定位；

　　幕墙Facade：一般指项目或品牌租户对外的幕墙展示。对于品牌租户而言，正常情况下只有首层主力租户才会有幕墙的说法；

　　一拖二Duplex store：一般指首层品牌租户因面积无法满足实际经营的需要而将部分面积扩租至垂直投影二楼的铺位形式；

　　楼板高度Height between slab to slab：俗称“层高”，一般指裸建筑结构地面到天花梁最低点之间的高度；

　　视觉导视系统Visual guidance system：一般指在购物中心内，为了方便引导消费者而安装的各种导视牌；

　　消防系统Fire fighting system：一般指购物中心内用于防止火警或在发生火灾时用于灭火的设备设施，包括但不局限于烟感、喷淋、消防栓、和灭火器等等；

　　中央空调系统Central air conditioning system：一般指现代封闭式物业对大楼统一供应鲜风、冷热风、或冷热水的空调系统；

　　强电与弱电系统High voltage and weak current system：一般指大楼物业对租户供应交流强电和直流弱电，以及和两者相关的设施设备。机电、消防、和空调是任何一个物业最核心的三大系统，在业内被简称为“机消空”。

　　开发商Developer：一般指商业物业的开发单位。物业是自持的，可以对外租赁给商业运营商或自行组建商业团队进行经营；

　　运营商Retailoperator：一般情况下，特指百货运营商。即没有自行开发的物业，而是以租赁物业进行经营的模式。百货是相对购物中心更加传统的商业模式，他们一般管品牌租户叫“供应商”；

　　加盟商Franchisee：一般指品牌方的加盟合作伙伴或下游单位。加盟是“代理”、“联营”、和“托管”三种加盟合作关系的统称。所谓“代理”，是向品牌方购买货品，自行经营，并自负盈亏的模式。从规模角度分，有“全国代理”、“区域代理”、和“单店代理”（也称单店加盟）等不同的代理方式；从实体和电商角度分，又有“线下代理”和“线上代理”两种不同的授权方式。所谓联营，即品牌方和加盟商从租金、货品、装修、和运营等不同板块各自以一定的比例出资的联合经营模式。联营模式可以是“加盟商与品牌方之间”，也可以是“品牌方和业主之间”。所谓托管，又分为“大托”和“小托”。正常情况下，小托的合作模式更加接近“中介”，除了帮助品牌寻找物业和提供培训管理外，基本上不需要投入资金。而大托则是在小托的基础上负责门店营运团队的工资。

　　外资地产开发商Foreign Real Estate Developer：一般是泛指以“中国香港”为主的，同时包括马来西亚、新加坡、和泰国等东南亚国家在中国投资的商业地产企业。目前在零售行业比较成功的有“香港的太古集团”、“香港的新鸿基集团”、“香港的九龙仓集团”、“香港的恒隆集团”、“马来西亚的嘉里建设集团”、和“新加坡的凯德集团”等等；

　　内地开发商Local developer：一般泛指中国的开发商企业，目前做得相对比较成功的有“中国银泰集团”、“大连万达集团”、“新城控股集团”、“百联集团”、“大商集团”、“卓展集团”、“欧亚集团”、“珠江地产集团”、和“华润集团”等等；

　　招商经理Leasingmanager：是甲方业主的雇员，并以品牌招商引进为主要工作任务的特定销售类岗位；

　　业务开发经理Business development manager：是乙方品牌的雇员，也是甲方招商经理的日常主要对接人，主要以开店为主要工作任务的特定销售类岗位；

　　电商e-commerce：一般指在线上实现交易行为的虚拟平台。目前国内做得相对比较成功的电商平台有“淘宝”、“天猫”、“京东”、“唯品会”、和“魅力惠”等等；

　　五大行Topfive agent：指的是市场上最大五家跨国中介集团，分别是“仲量联行”、“世邦魏理仕”、“第一太平戴维斯”、“戴德梁行”、和“高力国际”；

　　奢侈品买手集合店Luxury multi-brand store：一般泛指从“LV”、“Chanel”、和“爱马仕”三大重奢品牌之外的各奢品牌采购货品并在特定特许的物业进行混合售卖的零售门店。正常情况下，奢侈品买手集合店相对比较难向品牌方直接采购货品或取得销售授权，而是向国外奢侈品批发公司采购并取得“授权”，在国内市场也被视为“合法”，但前提是必须可以提供货品进口的报关单和税单等相关单据。