商业地产五大类型

商业地产五大类型本站　　下一步中国房地产教育职业网担子很重，下一步针对中国的商业地产策划师，这课得抓紧开，加大推广力度

　　下一步中国房地产教育职业网担子很重，下一步针对中国的商业地产策划师，这课得抓紧开，加大推广力度。我自我介绍一下，我是做开发出身，和大家其实有共同经历，前几年转行做商业地产，从我对商业地产和住宅地产理解看，住宅地产在中国严格应该是产品制造商，操作模式是买地带产品，消费产品，再买地，再盖再卖，是一个挣快钱，不断的滚动。商业地产重心在商业上，做过商业经营的人是需要持续运营，好的品牌进来，不好的品牌出去，针对目标客户群。所以说传统的住宅开发商拿开发模式套商业品牌，这肯定要出问题，一个挣慢钱，一个挣快钱，当然商业地产也可以挣快钱，因为中国现在这些证券市场包括资本市场，不是有太多手段和丰富产品限制商业地产开发，因为商业地产需要对资金沉淀比较大，一次性开发需要长期运营，北京项目凡是前面中间卖的项目后期出现问题，北京西四环的一个家居广场，亚运村的第五大道，当然也有一些运营好的，大部分按照开发销售的商业后期基本关张。这是我对商业地产和住宅传统开发两种操作思路，各位同仁将来在自己的项目里，包括跟自己公司的团队聊的时候一定先搞清这个。

　　我回答一下大家说的不同项目，这里有一些招商公司和顾问公司的人，我一一做一些解答，我先抛砖，根据汉博这几年做商业地产经验，我们目前归5大类，第一个是城市综合体项目，商业、会展，包括酒店。第二类是传统商圈的百货商场，购物中心，前提在繁华的商业。第三类是结合商务或社区做的商业街区，结合住宅项目的配套，有的上面住宅有的上面是写字楼。第四类一般结合旅游资源，做的旅游、休闲。第五大类是城乡结合部的专业批发市场，一般建材城，奥特赖斯。还有一些衍生的，工业地产也有，因为中国目前的这几个土地管理办法规定里说了，商业地产拿的价最高，第二是住宅，第三是工业，尤其现在目前在上海，我们去考察工业地产，上海政府比较明智，也有很多开发商是从住宅过来的，会利用工业土地用地做一些和住宅和商业衍生产品，北京西四环的种感建筑，打的是工作坊，文化艺术的工作坊。

　　历志：特别感谢，我详细介绍我说的项目的问题，我们现在这个项目是一个现场县城，项目在当地算是最大的项目，县城主要街区是一两条主要，我们的不是主要街区，但是这个位置，因为县政府，县里各大机关单位往南移，我们这个位置在未来3年以后是非常好的位置，但是当地老百姓不会看到3年以后，不会把钱放3年以后再享受什么样的价值回报等等，因为我们是一个传统的开发，住宅下面的商业街区，现在卖的住宅可以，但是商业这块卖的非常不好。我们现在困惑怎么样把商业带起来，互相促进把街区做起来，我们现在面临这个问题，现在这个街比较冷，我们项目比较大，将近20万平米，我们是分期开发，在这种分期开发的时候，特别是商业这块，人进来很慢，当地老百姓不会看这么远，不会买这个以后，等3、4年以后再享受这个收益，不会这样。我们不知道怎么办。

　　历志：开发商面临资金问题等等压力比较大，比较急，而且这种传统的，公司不是很大。我们现在是项目公司，不是当地人，不可能扎这，就是赚快钱。

　　王永：这种项目是三无项目。没有人，没有题材，没有钱，这种项目做起来癌症项目。在我的经验里应该是最难的项目。卖一个商铺卖的是一个梦，你想卖这个东西，想怎么造一个梦，现在没有远景，可能荒芜人烟，商业给谁设计，远景在你这做不通。项目是一些刁钻古怪的项目有挑战性，普通项目做多了没有意思。得想主题，城市很好，打个温泉，比如九华山庄是这个概念，有消费者商业存活了，也许有山有水可以利用景观资源，做一些好的外景地，那个地方能带活，当然老板有一个更高的想法，想做佛文化展示中心，可能是全世界最好的设计师，投资2、3个亿无所谓，城市题材好，他有钱，能造势，他不想卖，赔5、6年认了可以把东西做起来。

　　讲一个案例，前年在河南省开发商作为扎一个项目，5层楼，后来那个地方成一个商圈了。住宅卖太亏，变成商业，整个设计的，包括城高3米2，不高，住宅挺奢侈的，跟金源差不多长，最大的问题不能做大，前面路上好几个百货，他在后面拐弯过来，这块地是荒地。这条街根本没人，他看到这个地方市政府要做大广场，这边商业起来了，当地小小的地方7家百货店，存活不了，别往中高端走。他付20%的首付，打到首付里去了，我跟你一块扎到银行，老百姓相信你不会跑，3年后我给你信心，不会跑，需要担保。银行担保，全国头一份。银行在老百姓那公信力非常高的。你可以找一些当地的国字头企业，就在那跑不了，告诉你未来很好，看3年，给8%，找一个合适的担保，让老百姓买得起这个铺子，10几万一个，20万一个。找一个说的过去的概念，经营。说的过去就可以。这个东西是8%的成本融资去了，想明白这个可以做。老百姓来融资8%，也许这个做活了，每年能回来点。

　　胡长春：我们公司计划开发一个工业园区，我们对北京市场有一个判断。丰台那边，我们是科技型，环保型的，不要污染。娄总说的，我们问了一下，不允许。

　　主持人 李亚明：本身就是擦边球的事，原来住宅改写字楼，写字楼又有改住宅的，为了得到更大利润改住宅了。包括上海一些郊区，工业用地做一个大中心，或者做接待的。

　　商业地产大师沙龙：品茗茶韵律 线期之商业地产：向左走还是向右走2008-12-22 20:09