质押率再回升，新湖中宝对现金有多饥渴？

“新湖系”黄伟夫妇一年间资产缩水近三分之一，想到押注金融而淡化地产的新湖中宝，看到同行在三四线城市的扩张风生水起，不知黄伟夫妇是否会有一丝悔意？

12月6日，新湖中宝发布公告，公司控股股东新湖集团于12月5日质押所持上市公司股份3.7亿股（占其所持股份13.29%），占新湖中宝总股份4.3%。

根据公告，此次质押融资资金将主要用于新湖集团的经营周转。而此次质押之后，新湖集团累计质押新湖中宝的股份数为20.72亿股，占其所持股份比例的74.36%。

新湖中宝的整体股权质押率在过去一年中一直处在高位运转状态，今年年初一度达到48.08%，后续一度下降至38.19%。此次公告之后，新湖中宝的质押率回升至42.49%。

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“困局”下的新湖中宝

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根据近些年新湖中宝的业绩数据，2017年至今年前三季度公司的营收分别为175亿、172亿、111亿，净利润分别为33.2亿、25.1亿及24.6亿。公司的营收数据呈下滑趋势，净利润在去年也出现减少。

根据新湖中宝公布的第三季度经营情况显示，截至第三季度新湖中宝累计实现合同销售金额100.40亿元，同比下滑14.11%。根据上市公司早前200亿元的销售目标计算，也仅仅完成目标的50.2%。

根据恒大研究院数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019～2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

根据上市公司2019年三季报显示，新湖中宝公司总资产是1415亿，总负债是1054亿，负债率是74.5%。除此之外，上市公司的短期借款也在不断增长，今年前三季度公司的短期借款为35.99亿元，较去年年末增长6.58亿，应付票据为5.21亿，较去年末增长4.11亿。上市公司业绩下滑短期债务却不断上涨。

来源：2019年三季报

有意思的是在三季报之前，上市公司的经营性现金流净额曾持续六个季度为负。第三季度新湖中宝经营性现金流净额由负转正。除此之外对于房地产公司较为重要的预收款项目，新湖中宝2019年三季报预收款数据为170亿，比一季度时下降8亿。

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谋“自救”

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2016年之前，新湖中宝曾经历了几年的大规模扩张。其通过在“长三角”一带纳入了大批“旧改和海涂围垦”项目，使其土储远超同级别房地产公司。根据克而瑞公布的《2018年中国房企总土储货值》中，新湖中宝的土地储备建面超过2450万平方米的房企能排到前31位，其土储比佳兆业、绿城中国、万达等都高。

然而这些早前被新湖中宝视为手中最有价值的“王牌”项目，现在也变成将其拖入泥潭的罪魁祸首。

数据来源：东方财富

在近些年融资紧张的大环境下，新湖中宝也被长周期的旧改项目拖累，给公司陷入资金困境早早埋下了伏笔。然而对比同行业上市公司，新湖中宝的流动资产周转次数、存货周转次数和总资产周转次数均处于行业较低水平。

新湖中宝表示，公司在 2019 年7-12 月、2020 年的待偿还债务规模较大，2019 年 7-12月待偿还金额为 148.75 亿元，2020 年度待偿还金额为 210.98 亿元。

今年7月16日，新湖中宝公告，融创作价67.04亿元受让其持有的瓯瓴实业和玛宝公司的股权及相应权益。根据公告，这些资产是主要涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。在67.04亿元的交易价款中，瓯瓴实业、玛宝公司的交易价合计8.77亿元。值得注意的是，两家公司的目标债权交易价高达58.27亿元。除此之外，早在2018年底，新湖中宝曾将53.29万平方米的海涂土地作价8.15亿元转让给温州平阳县国土资源管理局。

由于债务数额巨大，“借旧还新”也成为上市公司缓解资金链压力的手段之一。

今年3月13日，新湖中宝获批总额不超过75亿元的公司债券。9月6日，新湖中宝公告，一期公司债“19新湖01”的募集资金基本用于偿还之前“15中宝债”的本金。除此之外，新湖中宝也在2019年发行了三次美元债，而其用途均是“主要用于置换境内债务”。

11月6日，标普评级对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”。标普表示，负面展望是因新湖中宝流动性状况弱化，使其规模庞大的短期债务面临攀升的再融资风险，并认为该公司的投资组合带来流动性缓冲已不足以覆盖其流动性需求。

来源：公告

根据评级报告显示，截至2018年底，新湖中宝在建项目1206.86万平方米，拟建项目622.87万平方米，已完成投资921.58亿元，尚需投资规模736.14亿元。从区域分布来看，以三四线城市为主，其投资金额占比62.80%。对此评估方也表示，新湖中宝在三四线城市较大规模的土地储备，未来项目的销售前景存在一定不确定性。

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“资本玩家”黄伟

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正如上文所述，新湖中宝的地产主业似乎表现一般，不过其实控人黄伟玩资本的手段却不一般。

1959年，黄伟出生于温州瑞安，根据公开资料，上世纪80年代初，黄伟从温州师专毕业后分配至瑞安一中教书。一段时间之后，黄伟辞职倒卖认购证，获得人生的第一桶金。1994年，35岁的黄伟创立浙江新湖集团，随之进入房地产业并逐渐形成“新湖系”。2000年后，在黄伟操盘下，“新湖系”接连入主绍兴百大（后改名新湖创业）、哈高科和中宝股份（后改名新湖中宝）三家上市公司，也被资本市场称之为“新湖系”三驾马车。

2015年