delafee专家：今年房价将整体稳定，上涨不太可能菜博会开幕式

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌17日在中国新闻社主办的“国是论坛——2017一季度经济形势分析会”上说，中国的一二线城市已出台很多政策，再加上房地产的周期已经到了“天花板”，房价再往上涨不太可能，今年房价将整体稳定。他还强调，房地产调控永远在路上，改革任重而道远。

　　在预料之中，也在预料之外

　　2016年房地产的数据，尤其是2017年一季度的房地产数据，既在预料之中，又在预料之外。

　　预料之中——2016年房地产有高潮。实际证明它的销售是达到了最高点，2017年一季度仍然保持了快速增长的势头，特别是销售面积有接近20%的增长，销售额有大概25%的增长。这样一种增长对房地产来说，是预料之中的。

　　预料之外——房地产市场投资增长。2016年预测房地产市场投资在5%左右，最终数据是6.9%。特别是今年1—3月的投资增长达到30.1%，这更是预料之外的。

　　还有一个预料之外——房地产分化程度。2015年上半年还在谈去库存，2016年下半年就开始谈控房价，这是完全不同的两种概念，也是没有必要的分化。

　　预料之中的原因，是房地产有它自己的运行规律，这种规律主要有三个方面。

　　第一，周期性。大概三年多一点是一个周期。因为房地产是买涨不买落，越涨越有人买，导致了这一阶段消费的透支，顶到天花板后不可能再往上走了，就会出现平稳甚至下行。上一个周期大概2013年，2015年必然有个高峰，这是预料之中的原因。

　　第二，房地产的市场波动情况是呈水波状的。一个石头扔到水里，水花会贱下来，越往外，水波波动越小。每次出现周期性变化的时候，一线城市降得快、火得快，三四线城市就慢。

　　第三，区域性。房地产是不动产，它的价格受当地供求关系的影响，在同样的三四线城市，房地产的市场表现是不同的。用这样的眼光看待房地产市场，就可以比较清楚地看到房地产市场的波动。

　　调控有针对性，精准度也在提高

　　现在中央极力讲控制房价的问题，总书记都说了房子是用来住的，不是用来炒的。最高层的重视，说明房价的的确确在一线城市失控了。从经济社会发展的情况看，不能仅仅用房地产看房地产，房地产出现问题和前几年的货币有关。

　　另外，与现在的社会贫富差距、投资渠道缺乏都有关。这三个因素是整个社会发展的因素，表现在房地产上就会出现如今的问题。

　　房地产的问题出在哪了？为什么有些地方涨得那么厉害，有些地方还在降价？

　　有人说，我们的房子盖错了地方。有些城市不需要盖房子的地方大量盖房子，供大于求，去库存很费劲。但一线城市又出现了严重的供不应求，房价上涨。

　　因此，在这一轮房地产发展过程中，出现了房地产市场高涨，同时又出现了严重的分化。

　　针对这样的情况，中央政府和地方政府在过去的调控中是有针对性的，而且调控精准度也在提高。

　　2015年3·30新政主要是为去库存做的，就是鼓励大家买房，特别是在中小城市买，通过金融、税收，甚至政府的杠杆来调控。但一年半以后，2016年9·30新政情况完全相反，是用限购、限贷的方式来调控。今年3月17号以来出台120个政策，特别是北京，10天出台9个政策。不仅限购限贷，甚至限购限贷限价限买限卖，金融、行政的杠杆同时进行。

　　从一个季度的情况看，这轮调控主要有四个结合。

　　第一，控房价与去库存相结合。有些地方是控房价，有些地方是去库存，叫做因城施策。

　　第二，调控需求与调控供应相结合，或者叫需求侧的调控和供给侧的改革相结合，采取综合施策的办法。

　　第三，中央调控与地方调控相结合。地方出台政策主要是从控制需求或增加需求的角度出发，中央出台政策主要从供应角度出发，把供应和需求结合起来，所以这次调控的特点非常明显。

　　第四，控制房价与整顿市场秩序相结合。

　　今年房地产调控有这四个方面的结合，因城施策、综合施策、中央和地方共同施策以及控房价和整顿市场双重施策。

　　去库存和控房价两手都要抓

　　一季度房地产出现了这样的结果，主要有两方面的作用。第一，市场周期必然导致2017年一季度房地产有如此表现；第二，以上提到的四个方面的结合产生的调控作用，也会导致这个结果。

　　一，销售方面。房地产销售在一季度有19%的增长，但增长速度在下行，而且这种下行的态势还会继续。

　　二，投资方面。2017年一季度的房地产投资有9.1%的增长，出乎很多人的预料。房地产投资2013年增长19.8%，2014年10.5%，2015年1%，2016年增长28%，下一步会不会继续往上走呢？

　　可能性不大。投资的增长到一季度末，最多到二季度末已到达高点。因为销售的增长和土地的增长会导致投资的增长，所以它增长的波动高峰比销售的高峰晚半年到一年是正常的。但是随着销售高峰的淡出，投资的高峰也会到此为止，不可能继续下去。

　　当然，也许今年的投资增长是0到5的增长，超过2016年的可能性不大。因为过去几年的投资增长，总体上是前高后低平稳发展的态势。

　　三，待售面积。去库存取得了积极成效，1—3月的库存量同比下降了6.4%，住宅的库存量同比下降了15%。现在讲库存，一般是住宅库存。住宅的库存是积极地去库存，为什么总的库存只下降了6.4%？

　　因为商业办公用房的库存不仅没减少，反而还在增加。所以从库存的情况看，要取补结合，就是去库存和补库存结合。

　　在这样的情况下，房地产市场可以说在往好的方面发展，但仍要注意两个问题。

　　一是三四线城市去库存任务依然艰巨；二是商业地产或者写字楼去库存的任务也很艰巨。

　　国家的政策层面都是在讲住房，没有针对商业地产。住宅地产投资占整个比重的三分之二，另外三分之一是商业地产投资，所以商业地产投资也不能小视。

　　另外，待售面积当中，国家统计局给出的待售面积是6.8亿平方米，其中没有包含未竣工的，没有包含竣工不到一年的，如果这个数字加起来是挺大的。

　　所以在今后一段时间，依然是去库存和控房价两手都要抓，不同的地区有不同的任务。

　　今年房价将整体稳定

　　关于房价问题，2017年的房价将整体稳定。

　　一二线城市出台了很多政策，再加上房地产的周期已经到了天花板，不可能再往上攀升了，周期的作用和调节的作用两者结合起来，房价上涨不太可能。销售量环比下降，必然导致房价不涨甚至环比下行，这种可能性是存在的。

　　三四线城市房价一直没涨，有的城市多年来没有动静。经过这一轮水波形房地产热，中小城市2016年上半年是热。所以两者加在一起，就是总体平稳。

　　我的观点是，房地产调控永远在路上，改革任重而道远。

　　长效机制出来以后，房地产市场就不用调控了吗？不可能，因为市场有波动，房地产有周期，所以要想平稳健康发展，总要有调控，调控是什么办法？

　　是仅仅用经济的办法，比如金融手段、税收手段还是加上行政强制的手段？以后尽可能少用行政的办法，多用经济的办法、市场杠杆的办法，当然这要建立机制。

　　另外，改革任重而道远。真正改革是土地制度的改革，它涉及到金融改革、税收改革，所以改革任重道远，就像中央提出的那样一定要建立长效机制。

　　(本文是住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在“国是论坛——2017一季度经济形势分析会”上的发言实录。)