万象城的商业模式和后期运营都有待检验
4月初，因为二环，原本人流量大、来往车辆多的二环万年场口，此时更显拥挤。而这无疑将给即将开业的万象城带来一些不利影响。
万象城所处万年场，也曾让成都华润在前期招商时一定困境，并可能会成为其后期运营的掣肘之一。曾有相关专业机构认定万年场属于并非传统的商业核心区，消费能力相对有限，认为万象城定位偏高。
日前，成都华润相关人士就坦言，相对杭州、沈阳等地，成都万象城在前期招商时，引入的国际品牌所占比例相对较低，主要系其所处区位所致。
“通常，国际大牌会更关注比较成熟的一些地段。因为这个地方还不是一个城市中心的商业区，但可以肯定地说，过两年这个地方会更加成熟，大品牌会进入更多，所以，刚开始时，我们要扶植一段时间。”商管公司总经理杜鹏认为，如今，在着力城东打造第二商圈的大势下，华润有自信在此树立起一个新的标杆。
成都家慈地产总经理张猛认为，成都万象城相比深圳万象城，在地段上逊色不少。前者位处非常繁华的中心地段，系城市CBD区域。“成都万象城更像是一个片区的商业中心，只是发展中的一个区域中心。”
CRC商业联盟专家王奇说，“从规划上来看，可以肯定的是，有了华润的专业水平和创新，将给万年场区域的商业属性带来一个质的提升。”成都同泰合机构副总经理钟学隽则认为，目前，城东对商业综合体的需求常大的，万象城正好满足了这一需求，其对整个城东区域的商业带动作用非常明显。
“万象城本身不是靠周边商业来做生意的项目，我们自身就可以形成一个商业圈，有足够多的业态和商品品类吸引顾客。”成都华润商业市场部副总监邝海说。
“从2004年到现在，深圳万象城给我的最大印象就是经营稳定，它的人流、消费、整体经营形象都很稳定。”张猛认为，之所以成功在于其整体商业定位的成功，虽系高端商业，但并非全是奢侈品，而是以高档百货为主，且商家品牌资源非常丰富，这样针对商家的需求和客户的对接点就比较多。”而除了购物，万象城还通过休闲、娱乐等使顾客产生购物需求，互相带动作用明显。“这种带动效益比一般商场要大的多，业态丰富，更能吸引更多人进去。”
成都思源经纪市场研究总监孔祥虎认为，近年来，成都商业格局呈现外溢化发展，万象城的建设是城市外溢发展的必然趋势。未来，万象城辐射范围也将扩大，城东、城东北、东南，都是其有效辐射范围。“将和攀成钢片区共同形成城东的高端商业区。”
和其它城市的万象城一样，成都万象城目前所建的第一期，30余万平方米物业全部自持。
但万象城并非是快速复制。“华润的万象城复制的话几乎是不可能的，因为什么呢？它的定位是比较高的，讲究个性，个性非常突出。”杜鹏称说 。
对于华润万象城商业模式的利弊和风险，成都中成房业事业三部总经理沈文星认为，“万象城风险不大。因为在国外和，目前，很多开发商都是自持商业的。这种模式也是未来发展的方向，而华润则是有实力进行物业持有的，公司也有很多渠道去回笼资金。”
据世家机构商业营运总监分析，其风险相对不大的原因在于，一是华润自身实力强大，可以解决资金问题；二是万象城可以通过华润二十四城住宅的销售来解决前期资金问题，其后期也可以将其打包上市。“其实万象城就是一个拓展的过程，有计划的实施资金规划都不会存在太大问题。要提前实施才有保障性，开发商要更科学。”说。
随着万象城开业期的临近，邝海的主要工作从以前的招商变为了目前的主要租户。
“招商工作也远没有结束，它是一个长期的过程，招商只是一个阶段一个阶段的进行。现在做的是开业前的招商，开业后我们要所有的租户，要了解它的经营情况，以及反馈评估。做得不好的就要进行调整，我们要辅助他们。”邝海说。
在邝海看来，目前万象城一直在平稳上升。而对于万象城整个项目的未来一个判断以及竞争战略，他用“乐观谨慎”四个字来概括和评述。
“谨慎就是指做任何商业项目都有所不同，我们在市场中要步步为营，以小心谨慎的、如履薄冰的心态对待商业，包括对待客户，因为商业不像修建筑那么简单，把它修完卖完就行了，它是未来几十年的一个运营。”邝海表示。
对于万象城后期将面临的挑战，邝海认为主要是一些大多商业体都会面临的问题，一是如何吸引客源，二是如何协助进驻的商家做好生意，三是随着未来的商业项目的增多，新商圈的诞生和发展，如何保持自身影响力。
张猛认为，因为有了华润的资金优势和品牌效应，万象城持有型商业的运营管理利好，以及其在建筑设计空间功能规划已具备非常成熟的一套技术体系。“基于这四方面来说，我认为万象城在成都成功，应是水到渠成的事情。”
“综合体之间的竞争我个人认为在成都还不是最激烈的，可能未来两三年，成都的商业竞争会达到白热化。”而在邝海看来，虽然所面竞争压力将更为巨大，但他仍然对万象城抱有很大信心，他以他曾工作过的仁和春天为例，“竞争应是全业的竞争，而非某个商业体的问题，所有都会经历竞争这个过程，如何将其缩短才是最重要的。我对万象城更有信心，未来的商业一定是会多元商业化，而不是单一的。”邝海最后如是说。
