牛刀最新新浪博客：中国楼市还是一个炒买炒卖的天堂吗？2016-11-2果敢资讯新
中央找到了这个绝佳的机会，开始了一场轰轰烈烈的高房价的行动，从产业政策上、财税政策上、货币政策上，一切资源，开始了史无前例的开发商的行动。减免交易环节的税费，降低银行贷款利率，将开发商自有资金比例提高到20%，普通住宅提高到15%，土地出让金一律缓期缴纳，有的城市甚至做出土地出让金卖完房子再交。这样，有的城市购房入户，有的城市购房实行财政补贴，这还不行，于是，央行开动了印钞机，向市场投放了大量的基础货币。一夜之间，所有开发商全都不差钱，开发商还会差钱吗?
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更主要的是，绿城的资金压力仍然较大。绿城中国被认为是在港上市的内地地产公司中杠杆率最高的公司，2009年耗资456亿元激进拿地，占合同销售额的88.8%。这使绿城的“资本承担”高高在上。绿城中国总裁寿柏年向时代周报记者表示：“今年我们又买了一些土地，地价90亿元左右，如果我们接下来不买地，今年绿城大概要付200亿元的地价款，到现在为止，绿城已经支付了100亿元。”今年又是绿城最花钱的一年，绿城集团在建项目达102个，新开工面积将超过800万平方米，在建面积将超过1200万平方米，仅次于绿地和万科。
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先来看看绿城。事实上，绿城巨额负债经营的方式一直受到业内诟病。尽管去年楼市大热，绿城中国的净负债率已经由2008年底的140%，减缓至2009年底的105%，但在地产上市公司中仍属高位，而今遇到史上最严厉的楼市调控，无疑是对绿城高负债模式的。根据绿城公布的财务报表，今年1-4月份，绿城实现销售金额达人民币143亿元，较去年同期增加170%，但绿城集团仅完成全年目标的21%，明显低于内房股同行30%的平均水平。
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在这么密集的调控中，即使卖不出房子，开发商也不降价，显然是有底气的。开发商之所以有这个底气，自然有其道理，因为中国不是俄罗斯，普京总理说一声，房价太高影响市民生活，一年之间，莫斯科房价下降了60%。而中国呢?调控调控，调了一半，再来一个“救市”，于是，房价翻了一个倍的猛涨了一年。不仅没降，反而，上涨了一倍。
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2月29日，中新集团发布公告称，以总价3.75亿收购徐州一房地产项目公司，新增土地超过100万平方米，这样，中新集团又朝千万土地储备迈进了一步。现在，跑马圈地还没有止境，只是为了做大。然而，正像一家国外投资机构所担忧的那样，不管中国经济以后如何增长，中国房地产的风险都将令人。圈地越多，资金需求量就越大，负债就越高，如果中国楼市还是2009年那样的炒买炒卖，然后拼命注入货币，那当然问题不大。而三熊所面临的问题就是，中国楼市还有可能变成一个炒买炒卖的天堂吗?
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由此可以看出，三熊可能没有华南五虎那么好运气，在危急关头遇见救星。这不仅仅只是三熊，也是很多开发商面临的选择。从全球的情况看，房地产是一个很不好做的产业，因为土地私有，取得土地就是一件非常难办的事。中国的国情是，土地在的手里，但是，必须利用土地，否则，难以服众。在这种情况下，本轮调控绝非只有一年的周期，没有一个大肆囤地的开发商能够说，他的资金链会不出问题?
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仅仅只是房价上涨了一倍那倒没什么，关键是信誉一落千丈。老百姓不相信那倒没什么，反正只是买不起房子而已。的是，身在利益之中的开发商也从此不相信，这就麻烦了。这轮调控一出台，任志强就哈哈大笑，“调什么?房价一降总理比我还着急”。几天之后，潘石屹论调控，总结说：“房价不会降，开发商不差钱”。
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现在又开始调控，说是遏制部分城市房价过快上涨。不认为房价上涨是错的，当然也不会认为所谓房价上涨其实只是货币投放的增加，那么，因为无法改变的事实，所以，才重新开始又一轮调控，同样采取的是财税政策和货币政策，什么“二套房首付五成”，提高贷款基准利率等等，这一切本来对房价没有什么影响，如果是真实的市场需求关系，那么该买房子的还是会买，奇怪的是，就是出台个这样的政策，居然影响了成交量，从一线城市开始，成交量急剧萎缩，说不差钱的开发商又急了。这回急的不再是华南五虎，这五虎都学乖了，其中，恒大率先在全国100个楼盘降价促销，所以，现金流没有受到影响。
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华南五虎全活过来了，准备烂尾的楼盘奇迹般的复活了，那些原来根本买不动的房子居然涨了一倍甚至两倍的价格被抢的光光。从现在的数据上，我们可以看出，2009年房地产销售总额达到4.4万亿，但是，房地产在银行的贷款余额达到7.3万亿，仅2009年12家上市银行新增贷款中涉房地产的贷款就有5.28万亿。华南五虎能不活吗?运气啊。
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再来看看中新集团。这间在的上市公司一贯比较低调，而且经营方式多元，但是，中新集团在2008年就把投资人呼隆地一愣一愣，有的财经大标题报道中新集团的负债情况，直言中新集团已经破产。但是，且慢，中国的刺激经济计划了中新集团。过来了，有的会，比方说恒大，这次是最早跑得快的开发商;但是，中新集团从战略上并没有这么考虑，而是推出了二三线城市千万平方米土地储备计划。
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认识这个问题，对所有的开发商来讲都常痛苦的。一是从趋势上看，2010年的调控尽管无关痛痒，但不容否认的事实是遏制了楼市投机行为，这一点是翻不过来的。而中国的楼市一旦脱离了炒买炒卖，真实的购买力不可能支持这么高的房价，因此，楼市内在的调整已经开始，所有在2009、2010在土地上扩张的公司，都面临后续开发的成本问题。这是三熊的绝症，无人能治。
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除了恒大，华南五虎当中还有碧桂园、富力、珠江和合生创展，面临的是一样的处境。他们都是驰名中国的大开发商，但是他们的资金链条耐不住长期的销售不旺，但是，他们又不敢一次就把房价降到底，因为一次降到底的风险在于，房子更没人买。华南五虎就此出名，所有公司都没有现金流，全都处在发不出工资的境地，那个可想而知。然而，天不灭曹，2008年9月15日，美国雷曼兄弟破产。本来，美国一个投资银行破产，关中国啥事呢?可是事情就来了，那就是美国开始刺激经济计划，以防止经济大幅下滑。中国也开始了刺激经济计划，比美国还美国。
这次受到影响的，被市场上称为“三熊”。所谓三熊，是指中国三家在上市的房地产企业，分别是绿城集团、中新集团和中国地产。这三家公司绿城在中国名气最大，自然也就受到更多的关注。这三家面临的情况，同当年的华南五虎是一样的，市场正在他们的资金链，实际上也是在他们的运气。他们有华南五虎那么好的运气吗?
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二是中央面临换届，谁都求一个稳定，不会把刚刚制定执行的政策又全部，来一个180度的大转弯，重新开始救市。这种情况可以发生在2008年，但是不会发生在2011年，而从华南五虎的情况看，他们当初那么雄厚的实力，也只能撑住一年半。如果这一轮调控是从今年元月算起，三熊只能撑到2011年7月，资金链全面崩溃。
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三是现在还有很多政策没有出完，如果这些政策取向是大规模兴建社会保障住宅，那么一部分需求将迅速转向保障性的住宅，商品住宅的规模自动减少。我乐观的预估，2011年整个商品住宅的销售很难突破3万亿，直接下降33%左右。33%的销售总量下降，带来房价的下降也是巨大的。现有全国70个大中城市住宅用地足够开发三年，囤地的又提高了1.5%至2%，100亿的土地每年增加2亿的成本没有几个开发商能够一撑下去，再说，超过两年没有开发收回。
显然，他们两人的话都是对的。不仅话是对的，事实也证明了他们的论断。2008年在调控的高峰，一批开发商眼看就要撑不住了，四处筹钱也接不上茬，那时是真差钱。最差钱的是华南五虎，他们两年多来挥师北上，转战全国，战线拉的很长，又分别做了N个地王，五虎当中的恒大已经有半年多还不了银行的利息，发不了员工工资。坊间传闻，那时刚刚在美国IPO的易居中国的老板和恒大谈生意时，牛逼一吹：“我给你8个亿”，立马就揽下了恒大的代理业务。传闻而已，我没有印证，只是说明当时的恒大早已没钱了。所以，又有传闻说，易居中国的8个亿救了恒大。
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